Musterschreiben für den Bauunternehmer

1. Bauvertrag nach VOB/B

Im Baugewerbe ist es üblich, Bauverträge nach VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B: Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführ... Erläuterung einblenden

1. Bauvertrag nach VOB/B

Im Baugewerbe ist es üblich, Bauverträge nach VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B: Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen, Stand 2006) abzuschließen. Die VOB/B stellt weder ein Gesetz noch eine Rechtsverordnung, sondern Allgemeine Geschäftsbedingungen gemäß §§ 305 ff. BGB dar. Die VOB/B Stand 2006 haben wir Ihnen in der Anlage zum Bauvertrag beigefügt. Die Parteien haben grundsätzlich die Wahl, einen Bauvertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch oder nach der VOB/B abzuschließen. Allgemein kann gesagt werden, dass es für den Bauunternehmer günstiger ist, einen Vertrag nach VOB/B abzuschließen. Dem Bauherrn, insbesondere wenn er ein Privatmann ist, wäre eher ein Bauvertrag nach BGB anzuraten. Hinsichtlich der Erbringung der Leistung ist vorliegend die VOB/B maßgebend.

Auch Gewährleistungsansprüche des Erwerbers wegen Sachmängeln des Bauwerks richten sich mithin nach der VOB/B, weshalb die Parteien die Dauer der Gewährleistungsfrist vertraglich vereinbaren können. Allerdings ist es rechtlich umstritten, ob und inwieweit die Gewährleistung reduziert oder gar ausgeschlossen werden kann. Insofern wird im vorliegenden Muster zur Auswahl gestellt, die Gewährleistungsfristen nach VOB/B oder nach BGB zu regeln. Nach VOB/B beträgt die Gewährleistungsfrist für Bauwerke vier Jahre (§ 13 Nr. 4 VOB/B). Nach BGB beträgt die Gewährleistungsfrist bei Bauwerken fünf Jahre (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Des Weiteren können die Parteien entscheiden, ob die Vergütung als Pauschalpreis oder als Einheitspreis festgelegt werden soll. Bei einem Pauschalpreisvertrag sind sämtliche zur ordnungsgemäßen, mangelfreien und termingerechten Ausführung des Auftrages erforderlichen Leistungen bereits mit dem Pauschalpreis vergütet. Eine weitere finanzielle Abgeltung der erbrachten Leistungen findet nicht statt. Bei einem Einheitspreisvertrag berechnet sich die Vergütung aus dem Einheitspreis für die jeweilige Teilleistung (z. B. 1 m³ Beton), welcher mit der verwendeten bzw. ausgeführten Menge multipliziert wird. Welche Menge ausgeführt wurde, kann entweder durch das Aufmaß aus den Bauplänen oder durch Vermessung des Objekts errechnet werden.

2. Nachtragsangebot über Zusatzleistungen

Werden durch Änderungen des Bauentwurfs oder durch andere Anordnungen des Auftraggebers die Grundlagen des Preises für eine im Vertrag vorgesehene Leistung geändert, ist ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu vereinbaren (§ 2 Nr. 5 VOB/B). Wird eine im Vertrag nicht vorgesehene Leistung gefordert, hat der Auftragnehmer Anspruch auf eine besondere Vergütung, die sich nach den Grundlagen der Preisermittlung für die vertragliche Leistung und den besonderen Kosten der geforderten Leistung bestimmt (§ 2 Nr. 6 VOB/B). Im Gegensatz zu § 2 Nr. 6 VOB/B erfordert § 2 Nr. 5 VOB/B nicht, dass der Auftragnehmer vor Ausführung seinen Anspruch auf Mehrvergütung angekündigt. Das bedeutet, dass lediglich im Fall von § 2 Nr. 6 VOB/B die vorherige Ankündigung Anspruchsvoraussetzung für die Mehrvergütung ist. Allein aufgrund der Tatsache, dass spätere Missverständnisse und im Zweifel juristische Auseinandersetzungen vermieden werden können, sollte der Auftragnehmer aber in jedem Fall bei einer Änderung der Leistung ein Nachtragsangebot erstellen und dadurch dem Auftraggeber vor Ausführung der Leistung deutlich machen, dass diese nicht von dem ursprünglichen Angebot umfasst sind.

3. Anmeldung von Bedenken gegen die Bauausführung

Der Auftragnehmer haftet grundsätzlich für eine vertragsgemäße Erstellung eines Bauwerkes, die dem aktuellen Stand der Technik entsprechen muss. Für vorhandene Mängel am Bauwerk hat der Auftragnehmer einzustehen. Was genau unter einem Mangel zu verstehen ist, definiert § 13 Nr. 1 VOB/B. Hiernach ist eine Leistung frei von Sachmängeln, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit aufweist und den anerkannten Regeln der Technik entspricht.

Ist die Beschaffenheit nicht vereinbart, ist die Leistung frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte oder gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit ausweist, die bei Werken der gleichen Art und Güte üblich ist und die der Auftraggeber nach der Art der Leistung erwarten kann. Der Auftragnehmer kann von der Haftung für Mängel am Bauwerk frei werden, wenn er dem Auftraggeber seine Bedenken gegen die vorgesehene Art der Ausführung (auch wegen der Sicherung gegen Unfallgefahren), gegen die Güte der vom Auftraggeber gelieferten Stoffe oder Bauteile oder gegen die Leistungen anderer Unternehmer unverzüglich, möglichst schon vor Baubeginn, schriftlich mitteilt (§§ 4 Nr. 3, 13 Nr. 3 VOB/B).

4. Ablehnung der Haftung für aufgetretene Mängel trotz angemeldeter Bedenken

Zwingende Voraussetzung für eine Entbindung der Haftung nach § 13 Nr. 3 VOB/B ist, dass der Auftragnehmer dem Auftraggeber seine Bedenken gemäß § 4 Nr. 3 VOB/B schriftlich angemeldet hat (siehe hierzu Ausführungen und Muster unter Punkt 3.). Denn der Auftragnehmer wird von der Haftung für Mängel am Bauwerk nur dann frei, wenn er dem Auftraggeber seine Bedenken gegen die vorgesehene Art der Ausführung (auch wegen der Sicherung gegen Unfallgefahren), gegen die Güte der vom Auftraggeber gelieferten Stoffe oder Bauteile oder gegen die Leistungen anderer Unternehmer unverzüglich, möglichst schon vor Baubeginn, schriftlich mitteilt (§§ 4 Nr. 3, 13 Nr. 3 VOB/B).

5. Ankündigung der Baueinstellung

Hat der Auftragnehmer dem Auftraggeber seine Bedenken hinsichtlich der Art der Bauausführung (auch wegen der Sicherung gegen Unfallgefahren), gegen die Güte der vom Auftraggeber gelieferten Stoffe oder Bauteile oder gegen die Leistungen anderer Unternehmer angezeigt und der Auftraggeber reagiert trotz Fristsetzung nicht, kann der Auftragnehmer die Bauarbeiten bis zur Klärung der Sachlage einstellen. Alternativ kann er sich seitens des Auftraggebers eine sog. Freizeichnungserklärung zusenden lassen, mit der der Auftraggeber zum Ausdruck bringt, dass er trotz der seitens des Auftragnehmers angezeigten Bedenken eine Fortsetzung der Bauarbeiten wünscht.

6. Behinderungsanzeige

Der Auftragnehmer haftet grundsätzlich für die vertragsgemäße Erstellung eines Bauwerkes, d.h. er ist dafür verantwortlich, dass eine bestimmte Leistung innerhalb einer bestimmten Frist erbracht wird. Störungen in diesem Arbeitsablauf tauchen in der Praxis jedoch regelmäßig auf. Der Auftragnehmer kommt nur dann gegenüber dem Auftraggeber nicht in Leistungsverzug, wenn die Voraussetzungen des § 6 Nr. 1 VOB/B vorliegen. Hiernach muss der Auftragnehmer gegenüber dem Auftraggeber eine sog. Behinderungsanzeige abgeben, mit der er die Störungen des Produktions- und Arbeitsablaufes anzeigt. Unterlässt der Auftragnehmer die Behinderungsanzeige, so hat er nur dann einen Anspruch auf Berücksichtigung der behindernden Umstände, wenn dem Auftraggeber die behindernden Tatsachen offenkundig und deren behindernde Wirkung bekannt waren. Ohne Offenkundigkeit hat der Auftragnehmer, wenn er die Behinderungsanzeige unterlässt, keinen Anspruch auf Berücksichtigung hindernder Umstände. Insofern kommt der Auftragnehmer trotz grundsätzlicher Fälligkeit nicht in Verzug, wenn er eine Behinderungsanzeige nachweisen kann oder die behindernden Tatsachen auch dem Auftraggeber offenkundig waren. Das bedeutet, dass erhöhter Zeitbedarf und gegebenenfalls entstandene Mehrkosten dem Auftragnehmer dann nicht angelastet werden.

7. Fristverlängerung wegen Baubehinderung

Mit diesem Schreiben macht der Auftragnehmer dem Auftraggeber im Anschluss an die Behinderungsanzeige (siehe hierzu die Ausführungen und das Muster unter Punkt 6.), dass die angezeigte Behinderung zu rechtlichen Konsequenzen führt, denn der durch die Behinderung entstandene erhöhte Zeitbedarf und die gegebenenfalls entstandenen Mehrkosten dürfen dem Auftragnehmer nicht angelastet werden. Insofern ist es sinnvoll, dem Auftraggeber eine Mitteilung der Fristverlängerung zu senden, um spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

8. Aufforderung zur Leistung einer Bauhandwerkersicherung

Bei einem Bauvertrag geht es in der Regel um nicht unerhebliche Summen, die zunächst beide Parteien investieren. Da der Auftragnehmer, also der Bauhandwerker, durch die Erbringung seiner vertraglich geschuldeten Leistung durch Arbeiten und Materialien in Vorleistung treten muss, hat er gegenüber dem Auftraggeber in Höhe der vollen Auftragssumme einschließlich Nachträgen und Nebenforderungen einen Anspruch auf Sicherheitsleistung, soweit noch keine Zahlungen geleistet worden sind. Diese sog. Bauhandwerkersicherung kann er auch noch nach bereits erfolgter Abnahme einfordern.

Zu beachten ist, dass der Auftragnehmer die Bauhandwerkersicherung nicht verlangen kann, wenn der Auftraggeber eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein öffentlich-rechtliches Sondervermögen ist, eine natürliche Person ist und die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses mit oder ohne Einliegerwohnung ausführen lässt, es sei denn das Bauvorhaben wird durch einen zur Verfügung über die Finanzierungsmittel des Auftraggebers ermächtigten Baubetreuer betreut (§ 648a Abs. 6 BGB). Die Kosten für die Bauhandwerkersicherung hat der Auftragnehmer bis zu einer Höhe von 2% für das Jahr der Inanspruchnahme zu erstatten (§ 648a Abs. 3 BGB). Leistet der Auftraggeber die Sicherheitsleistung trotz angemessener Frist von mindestens 10 Tagen nicht, kann der Auftragnehmer nach vorheriger Ankündigung die Arbeiten für den Auftraggeber einstellen. Gemäß § 648a BGB gilt der Bauvertrag als gekündigt, wenn auch eine weitere, anschließend gesetzte Frist mit Kündigungsandrohung fruchtlos verläuft.

9. Mahnung wegen verspäteter Zahlung einer Abschlagsrechnung

Da der Auftragnehmer bei Bauverträgen in der Regel durch seine Leistungserbringung in Vorleistung tritt, hat er ein großes Interesse an Abschlagszahlungen. Abschlagszahlungen sind nach § 16 Nr. 1 VOB/B auf Antrag in möglichst kurzen Zeitabständen oder zu den vereinbarten Zeitpunkten ? bspw. eines Zahlungsplanes ? zu gewähren. Die Höhe der Abschlagszahlungen richtet sich nach dem Wert der jeweils nachgewiesenen vertragsgemäßen Leistung einschließlich des ausgewiesenen, darauf entfallenden Umsatzsteuerbetrages. Die Leistungen sind seitens des Auftragnehmers durch eine prüfbare Aufstellung nachzuweisen, die eine rasche und sichere Beurteilung der Leistung ermöglichen muss. Wichtig ist, dass Abschlagszahlungen nur auf Antrag des Auftragnehmers von dem Auftraggeber zu leisten sind. Der Auftraggeber ist deshalb nicht von sich aus verpflichtet, Abschlagszahlungen vorzunehmen. Insofern ist zwingende Voraussetzung für den Anspruch auf eine Abschlagszahlung, dass der Auftragnehmer diese auch eingefordert hat.

Gemäß § 16 Nr. 1 Abs. 3 VOB/B werden Ansprüche auf Abschlagszahlungen binnen 18 Werktagen nach Zugang der Aufstellung fällig. Der Auftragnehmer kann auf die Mahnung wegen nicht fristgerechter Zahlung der Abschlagsrechnung und der damit verbundenen Nachfristsetzung verzichten. Allerdings stehen ihm dann die in § 16 Nr. 5 Abs. 3 VOB/B durch Verweisung auf § 288 BGB vorgesehenen Verzugszinsen nicht zu. Insofern ist die Nachfristsetzung erforderlich, damit der Auftragnehmer Verzugszinsen geltend machen kann. Wird eine angemessene Nachfrist gesetzt und zahlt der Auftraggeber dennoch nicht, hat der Auftraggeber die Möglichkeit, seine Arbeiten bis zur Bezahlung der Abschlagsrechnung einzustellen (§ 16 Nr. 5 Abs. 5 VOB/B). Schließlich kann der Auftragnehmer nach § 9 Nr. 1b VOB/B auch den Bauvertrag kündigen und Zahlungsklage gegen den Auftraggeber einreichen.

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