Nachträgliche Änderung der Miteigentumsanteile

Beim Wohnungseigentum steht dem jeweiligen Eigentümer ein bestimmter Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an einer von mehreren Wohnungen in dem darauf befindlichen Gebäud... Erläuterung einblenden

Beim Wohnungseigentum steht dem jeweiligen Eigentümer ein bestimmter Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an einer von mehreren Wohnungen in dem darauf befindlichen Gebäude zu. Jeder Wohnungseigentümer muss also auch einen bestimmten Anteil am Grundstück haben. Der Miteigentumsanteil muss dabei nicht zwingend die Wohnungsgröße widerspiegeln: Auch ein nur mit einem geringen Bruchteil am Grundstück beteiligter Eigentümer kann Sondereigentum an einem erheblichen Teil des Grundstücks haben.

Die Wohnungseigentümer können dementsprechend ihre Miteigentumsanteile ohne Änderung des damit verbundenen Sondereigentums verkleinern oder vergrößern, um sie z.B. an die tatsächlichen Gegebenheiten anzupassen. Allerdings handelt es sich dabei um eine Inhaltsänderung des Wohnungseigentums, die durch Einigung aller betroffenen Wohnungseigentümer erfolgen muss und in die entsprechenden Wohnungsgrundbücher einzutragen ist.

Pfandgläubiger, etwa Hypothekengläubiger, die nur ein separates Wohnungseigentum belastet haben, müssen einer Verkleinerung des Miteigentumsanteils zustimmen. Denn es verringert sich die Haftungsmasse und dadurch erhöht sich ihr Haftungsrisiko.

Da durch die Änderungen der Anteile ein Teilerwerb stattfindet, fällt dafür auch Grunderwerbssteuer an. Wird diese gezahlt, stellt das Finanzamt eine sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, in der sie die Zahlung bestätigt. Obgleich die Zahlung keine gesetzliche Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung ist, sind die Grundbuchämter angewiesen, ohne Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung keine Eintragung vorzunehmen. Im Ergebnis ist damit eine Grundbucheintragung über die Änderung der Miteigentumsanteile ohne vorherige Zahlung der Grunderwerbssteuer nicht möglich.

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