- Wo soll die Mietpreisbremse gelten?
Die Mietpreisbremse soll in Gebieten gelten, in denen ein angespannter Wohnungsmarkt besteht. Die Bundesländer können in einer Rechtsverordnung regeln, in welchen Gebieten ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt und wo die Mietpreisbremse gelten soll. Ein Gebiet kann jedoch für längstens 5 Jahre zu einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt werden. Der Entwurf der Bundesregierung enthält auch Anhaltspunkte, wann ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. Dies soll dann der Fall sein, wenn:
- die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
- die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
- die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
- geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.
- In welcher Höhe soll begrenzt werden?
Erklärt die Landesregierung ein Gebiet zum angespannten Wohnungsmarkt, wird die Miethöhe bei einer Neuvermietung begrenzt. Der Vermieter einer in einem solchen Gebiet befindlichen Wohnung, kann bei einer Wiedervermietung einen Aufschlag in Höhe von 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.
Gleichzeitig besteht aber Bestandsschutz für die bisher vereinbarte Miete. Damit wird, bei einer Neuvermietung, kein Vermieter gezwungen, seine Wohnung unter dem bisherigen Preisniveau zu vermieten.
- Welche Ausnahmen sieht der Entwurf vor?
Von der Mietpreisbremse werden Neubauten und Gebäude ausgenommen, die umfassend modernisiert wurden. Eine Modernisierung soll dann umfassend sein, wenn sie so umfangreich ausfällt, dass sie einem Neubau nahe kommt. Als Richtwert wird ein Investitionsvolumen in Höhe von 30 Prozent der Kosten für einen vergleichbaren Neubau genannt.
- Mietpreisbremse trotz Kappungsgrenze?
Die Kappungsgrenze begrenzt die Möglichkeit des Vermieters in einem laufenden Mietverhältnis die Miete zu erhöhen. Grundsätzlich ist dabei ein Spielraum von 20 Prozent innerhalb von 3 Jahren gegeben, falls die ortsübliche Miete in dieser Höhe angestiegen ist.
Seit dem Inkrafttreten der letzten Mietrechtsreform am 1. Mai 2013, haben die Bundesländer die Möglichkeit, Gebiete festzulegen in denen die Grenze für Mieterhöhungen von 20 auf 15 Prozent gesenkt wird. Diese Möglichkeit besteht in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Bereits mehrere Ballungszentren wurden zu solchen Gebieten erklärt.
Die Kappungsgrenze regelt nur die Höhe der Miete in einem laufenden Mietverhältnis. Wird eine Wohnung neu vermietet, hat die Kappungsgrenze keinen Einfluss auf die Miethöhe bei einer Neuvermietung.
- Maklerprovision: Wer bestellt, der zahlt auch.
Die herrschende Wohnungsknappheit hat nicht nur Einfluss auf die Preisentwicklung. Aktuell werden, in Gebieten in denen Wohnungsmangel herrscht, Neuvermietungen fast ausschließlich über Immobilienmakler abgewickelt.
Üblich ist dabei, dass der Wohnungssuchende vor Erhalt der Kontaktdaten des Vermieters einen Maklervertrag abschließen muss. Potentielle Mieter, die sich weigern, haben keine realistische Chance eine Wohnung unter diesen Umständen anzumieten. Diese Praxis führt im Ergebnis dazu, dass Mietern die Kosten für die Wohnungsvermittlung auferlegt werden, obwohl der Vermieter einen Makler beauftragt hat.
Dies soll sich nach dem Willen der Bundesregierung ändern. Mit der Stärkung des Besteller-Prinzips im Maklerrecht, soll derjenige die Maklerprovision zahlen, der den Makler auch beauftragt hat. Dem Vermieter soll damit die Möglichkeit genommen werden, seine Maklerkosten auf neue Mieter abzuwälzen.