Mängelanzeige und Mietminderungsankündigung

Tritt im Laufe der Mietzeit ein Mangel an der Mietsache auf, so ist der Mieter gesetzlich verpflichtet, dem Vermieter diesen Mangel unverzüglich anzuzeigen. Andernfalls muss er dem Vermieter den aufgr... Erläuterung einblenden

Tritt im Laufe der Mietzeit ein Mangel an der Mietsache auf, so ist der Mieter gesetzlich verpflichtet, dem Vermieter diesen Mangel unverzüglich anzuzeigen. Andernfalls muss er dem Vermieter den aufgrund der fehlenden Anzeige entstandenen Schaden ersetzen (§ 536c BGB).

Hat die Mietsache einen Mangel, der den vertragsgemäßen Gebrauch einschränkt, so ist die Miete gemäß § 536 BGB gemindert. Der Mieter muss sich allerdings auf dieses Minderungsrecht auch berufen. Zeigt er den Mangel zwar an, zahlt die Miete aber weiterhin ohne Vorbehalt, kann er die zuviel gezahlte Miete im Nachhinein gemäß § 814 BGB nicht zurückfordern.

Bei nur unerheblicher Beeinträchtigung oder wenn der Mangel vom Mieter selbst verschuldet wurde, kann keine Minderung geltend gemacht werden. Ein Minderungsrecht besteht auch nur für den Zeitraum, in dem die Beeinträchtigung vorliegt. Ist dies nur für ein paar Tage der Fall, muss die Minderung entsprechend auf den Monat umgerechnet werden, z.B. bei nur zwei Tagen zu 2/30. Die Höhe der Mietminderung richtet sich grundsätzlich nach dem Umfang der Beeinträchtigung, d.h. je mehr die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eingeschränkt ist, desto höher fällt die Minderungsquote aus. Für die Höhe der Minderung gilt grundsätzlich:

1. 5 bis 10% Minderung bei leichten Störungen,
2. 10 bis 20% bei erheblichen Störungen, wie z.B. erheblicher Lärmbelästigung,
3. höhere Minderungsquoten nur bei schweren Mängeln, z.B. bei längerem Ausfall der Heizung.

Bemessungsgrundlage für die Minderung ist grundsätzlich die Bruttomiete (= Warmmiete). Beispiel: Mindert der Mieter bei einer Kaltmiete von 500,- Euro und einer monatlichen Nebenkostenvorauszahlung von 100,- Euro die Miete um 10%, muss er noch 540,- Euro Miete zahlen. Dieser Betrag setzt sich dann aus 450,- Euro Grundmiete und 90,- Euro für die Nebenkosten zusammen. Zu beachten ist dabei allerdings, dass die Nebenkostenvorauszahlungen bei der Jahresabrechnung dann auch nur in der tatsächlich gezahlten Höhe angerechnet werden. Im vorliegenden Beispielsfall würden für die Monate, in denen die Bruttomiete um 10% gemindert wurde, anstatt 100,- Euro Vorauszahlungen nur 90,- Euro berechnet. Ein eventuelles Guthaben des Mieters würde demnach geringer bzw. eine Nachforderung des Vermieters höher ausfallen. Dementsprechend ist also eine ausdrückliche Minderung von der Kaltmiete zu empfehlen.

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