Mietrecht Urteile 2011

19.12.2011

Will ein Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Ersatzansprüche gegen den Ex-Mieter geltend machen, weil die Mietsache beschädigt ist, muss er sich beeilen. Denn nach dem Mietrecht verjährt sein Anspruch innerhalb von sechs Monaten. Die Verjährung beginnt laut Gesetz mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. In diesem Zusammenhang entschied der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt folgenden Fall (Urteil vom 12. Oktober 2011, Az.: VIII ZR 8/11):

Der Beklagte war Mieter einer Wohnung der Klägerin in einem auch von ihr selbst bewohnten Zweifamilienhaus. Ende Juni 2007 räumte der Beklagte die Wohnung, weil es zu Differenzen mit der Klägerin gekommen war. Mit Schreiben vom 2. Juli 2007 kündigte er das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich zum 30. September 2007. Die offizielle Abnahme der Wohnung erfolgte nach Absprache der Parteien am 1. Oktober 2007. Als die Klägerin am 19. März 2008 Klage auf Schadensersatz einreichte, erhob der Beklagte jedoch die Einrede der Verjährung. Er berief sich darauf, dass er der Klägerin schon am 30. Juni die Rückgabe der Schlüssel angeboten habe. Anschließend habe er die Schlüssel in den zu seiner Wohnung gehörenden Briefkasten geworfen.

Der BGH kam zu dem Schluss, dass die Ansprüche der Klägerin nicht verjährt waren. Die Richter stellten zunächst klar, dass die Rückgabe im Sinne der Verjährungsvorschrift eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraussetzt. Denn erst dann sei dieser in der Lage, sich ein umfassendes Bild von etwaigen Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Für den vorliegenden Fall hieß das: Die Verjährung begann erst am 1. Oktober 2007, weil die Klägerin die Wohnung erst an diesem Tag zurückerhalten hat. Ende Juni 2007 erlangte die Klägerin dagegen noch keinen Besitz an der Wohnung. Grund: Der Beklagte hatte die Schlüssel nach der gescheiterten Übergabe in den Briefkasten seiner eigenen Wohnung geworfen. Der BGH betonte, dass die Klägerin zum damaligen Zeitpunkt die Schlüssel auch nicht hätte annehmen müssen. Denn ein Vermieter sei - so das Gericht - nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit ''auf Zuruf'' zurückzunehmen.

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