Mietrecht Urteile 2016 |
14.07.2016
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in einer Entscheidung vom 13. Juli 2016 mit der Frage befasst, ob eine auf ältere Mietrückstände gestützte fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wirksam ist (Az.: VIII ZR 296/15).
Die Klägerin, eine katholische Kirchengemeinde, hatte der Beklagten seit dem Jahr 2006 eine Wohnung in Düsseldorf vermietet. Die Beklagte blieb die Mieten für die Monate Februar und April 2013 schuldig. Nach einer erfolglosen Mahnung vom 14. August 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15. November 2013 wegen der weiterhin offenen Mietrückstände fristlos.
Das vorinstanzlich urteilende Landgericht (LG) hat die Klage abgewiesen. Nach Auffassung des LG war die Kündigung der Klägerin unwirksam, weil sie erst mehr als sieben Monate nach Entstehen des Kündigungsgrundes und damit nicht mehr in angemessener Zeit erfolgt sei. Die Beklagte sei schutzwürdig, weil sie angesichts des Zeitablaufs davon habe ausgehen dürfen, dass die Klägerin von ihrem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mehr machen werde. Für die Beklagte als ehemalige Küsterin der Klägerin habe es durchaus nahe gelegen, dass diese aus sozialen und ethischen Erwägungen nach derart langer Zeit keine Kündigung mehr erklären werde.
Der BGH ist gegen eine zeitliche Schranke für den Ausspruch der Kündigung. Das entspricht auch der Zielsetzung des Gesetzgebers. Dieser hat bewusst davon abgesehen festzulegen, dass die außerordentliche Kündigung innerhalb einer "angemessenen Zeit" ab Kenntnis vom Kündigungsgrund zu erfolgen hat. Die Gesetzesbegründung verweist darauf, dass ein Kündigungsrecht verwirkt werden könne und deshalb ein Bedürfnis für eine solche Festlegung nicht bestehe - zumal eine einheitliche konkrete Ausschlussfrist angesichts der Vielgestaltigkeit der Mietverhältnisse ohnehin nicht festgelegt werden könne.
Die Annahme des LG, die Kündigung sei nicht in angemessener Frist ausgesprochen worden, ist als solche nicht berechtigt. Denn das LG hat weder berücksichtigt, dass die Zahlungsrückstände trotz Mahnung fortbestanden, noch dass die Klägerin durch das Zuwarten mit der Kündigung vielmehr Rücksicht auf die Belange der Beklagten genommen hat. Die vom LG beanstandete "Verzögerung" der Kündigung führte überdies auch nicht zur Verwirkung des Kündigungsrechts, denn tragfähige Anhaltspunkte für ein berechtigtes Vertrauen der Beklagten, dass die Klägerin von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten keinen Gebrauch machen werde, sind nicht festgestellt und auch nicht ersichtlich. Sie liegen insbesondere nicht schon darin, dass es sich bei der Klägerin um eine Kirchengemeinde handelt und die Beklagte früher bei ihr als Küsterin beschäftigt gewesen ist.
(Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 13.07.2016)