Mietrecht Urteile 2012 |
09.01.2012
Wohnungsvermieter sind nach dem Gesetz verpflichtet, jährlich über die Betriebskostenvorauszahlungen abzurechnen. Werden mehrere Wohnungen zentralbeheizt, muss sich der Vermieter bei der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten an die Vorgaben der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) halten. Wie der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschied, genügt es für eine formell wirksame Abrechnung im Bereich dieser Verordnung, wenn ein mit deren Vorschriften vertrauter Mieter anhand der mitgeteilten Faktoren die Abrechnung nachprüfen kann (Urteil vom 26. Oktober 2011, Az.: VIII ZR 268/10).
Geklagt hatte eine Vermieterin. Deren Mieterin wollte die Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003/2004 bis 2006/2007 nicht zahlen. Die beklagte Mieterin hatte beanstandet, dass die Vermieterin die Kosten für Kaltwasser und Entwässerung zusammen mit den Kosten für Heizung und Warmwasser abgerechnet hat und nicht mit den übrigen kalten Betriebskosten. Außerdem hielt sie die Verteilerschlüssel bei der Ermittlung des Energieanteils für die Warmwasserkosten nicht für ausreichend erläutert, weshalb die Berechnung unwirksam sei.
Das sah der BGH anders und gab der Klage der Vermieterin statt. Nach Auffassung des zuständigen Senats enthielt die Abrechnung sämtliche Einzeldaten, die erforderlich waren, um anhand der Vorschriften der HeizkostenV die Wärmekosten in Heizkosten und Warmwasserkosten aufzuteilen. Dass die Ermittlung der Wärmekosten ohne Kenntnis dieser Vorschriften kaum verständlich sei, könne dem Vermieter ebenso wenig angelastet werden wie die Tatsache, dass die Vorschriften der HeizkostenV dem durchschnittlichen, juristisch nicht vorgebildeten Mieter regelmäßig nicht bekannt seien, so die Richter. Eine Pflicht, dem Mieter die Vorschriften mitzuteilen oder zu erläutern, treffe den Vermieter nicht.