Mietrecht Urteile 2012 |
30.04.2012
Vermieter und Mieter können im Mietvertrag die geschuldete Miete als sog. Staffelmiete vereinbaren. Dabei werden Umfang und Zeitpunkt von Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag verbindlich festgelegt. Das Gesetz schreibt für eine solche Vereinbarung vor, dass die jeweilige Erhöhung oder die jeweilige Miete betragsmäßig ausgewiesen werden muss.
Wie aber wirkt es sich auf die Vereinbarung aus, wenn die jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre als Geldbetrag und für die nachfolgenden Jahre als Prozentsatz ausgewiesen ist? Darüber hatte jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) zu entscheiden.
Im Fall enthielt der Mietvertrag aus dem Jahr 2002 eine Staffelmietvereinbarung, die auf die Rückseite der Hausordnung verwies. Dort waren die jeweiligen Fälligkeitsdaten und die jeweilige Staffelmiethöhe für die ersten zehn Jahre aufgelistet. Im Anschluss hieß es, dass sich die Miete danach weiterhin jährlich um 3% staffelt. Mit seiner Klage machte der Vermieter u.a. rückständige Mieten aus der Staffelmietvereinbarung geltend. Die beklagten Mieter hielten die Staffelmietvereinbarung wegen der Angabe eines Prozentsatzes für unwirksam.
Die Klage des Vermieters war erfolgreich. Die Vereinbarung war nach Meinung der Karlsruher Richter nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam (Urteil vom 15. Februar 2012, Az.: VIII ZR 197/11). Zwar verstoße die Staffelmietvereinbarung, soweit sie über die ersten zehn Jahre hinausgeht, gegen das geltende Mietrecht, weil die Erhöhung für diesen Zeitraum in einem Prozentsatz ausgewiesen sei.
Die Teilnichtigkeit führe aber nicht zur Gesamtnichtigkeit der Vereinbarung. Denn es sei anzunehmen - so das Gericht -, dass die Parteien die Vereinbarung, soweit sie die ersten zehn Jahre betrifft, auch ohne den nichtigen Teil abgeschlossen hätten, weil sie für beide Parteien für einen langen Zeitraum Kalkulationssicherheit biete.