Mietrecht Urteile 2013 |
14.01.2013
Nach dem Gesetz hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern, wenn die Mietsache nicht den vertraglich vorausgesetzten Zustand aufweist. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte jetzt in diesem Zusammenhang die Frage zu klären, wann eine stillschweigende Vereinbarung der Mietparteien über eine geringe Belastung der Wohnung mit Verkehrslärm anzunehmen ist, so dass der Mieter bei einer höheren Belastung die Miete mindern kann (Urteil vom 19. Dezember 2012, Az.: VIII ZR 152/12).
Im Fall hatten die Beklagten 2004 eine Wohnung der Klägerin in Berlin gemietet. Von Juni 2009 bis November 2010 wurde der stadteinwärts fahrende Verkehr wegen Straßenbauarbeiten über die Straße, in der die Wohnung lag, umgeleitet. Ab Oktober 2009 minderten die Beklagten wegen der dadurch gestiegenen Lärmbelastung die Miete. Die Klägerin verklagte sie daraufhin auf Zahlung der rückständigen Miete.
Der BGH gab der Klage statt. Die Richter argumentierten zunächst, es gebe keine Anhaltspunkte für eine stillschweigende Vereinbarung der Mietparteien über eine geringe Belastung der Wohnung durch Verkehrslärm. Für eine solche Beschaffenheitsvereinbarung müsse der Vermieter bei Abschluss des Vertrages erkennt haben, dass der geringe Verkehrslärm für den Mieter Teil des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung ist.
Außerdem müsse er dem in irgendeiner Form zugestimmt haben. Dass der Mieter die geringe Lärmbelastung lediglich als vorteilhaft wahrgenommen und sich womöglich auch deshalb zur Anmietung entschieden hat, genüge dagegen nicht.
Was vertragsgemäßer Zustand war, bestimmte sich daher hier nach der Verkehrsanschauung, so der BGH weiter. Insoweit verwiesen die Richter auf den Berliner Mietspiegel 2009, nach dem die von der Beklagten vorgetragenen Lärmwerte keine hohe Belastung bedeuteten. Fazit des Gerichts: Die Beklagten mussten die Lärmbelastung hinnehmen, ohne deshalb die Miete mindern zu können.