Mietrecht Urteile 2014 |
24.04.2014
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in einer Entscheidung vom 9. April 2014 mit den Rechtswirkungen der vom Insolvenzverwalter erklärten ''Freigabe'' eines Mietverhältnisses sowie mit den Folgen falscher Angaben des Mieters in einer sog. ''Vorvermieterbescheinigung'' befasst (Az.: VIII ZR 107/13).
Der Kläger ist seit dem 1. April 2007 Mieter einer Wohnung der Beklagten. Vor Abschluss des Mietvertrages erhielt der Kläger von der Verwalterin der Beklagten eine ''Vorvermieterbescheinigung''. Darin sollte der bisherige Vermieter des Klägers bestätigen, wie lange das Mietverhältnis gedauert hat und ob der Mieter die Kaution und die Miete pünktlich gezahlt hat und seinen sonstigen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nachgekommen ist. Der Kläger gab die Formulare vor Vertragsschluss ausgefüllt zurück. Danach hatte er seit 2003 von einem Dritten eine Wohnung zu einer Miete von 695 Euro gemietet und seine Pflichten aus dem Mietvertrag stets pünktlich erfüllt. Am 5. November 2009 wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Klägers eröffnet. Der vom Gericht eingesetzte Treuhänder erklärte mit Schreiben vom 3. Dezember 2009 die ''Freigabe'' des Mietverhältnisses. Mit Schreiben vom 16. September 2010 erklärten die Beklagten gegenüber dem Kläger die fristlose Kündigung des Mietvertrags, weil die Vorvermieterbescheinigung gefälscht gewesen sei. Weder habe der Kläger an der angegebenen Adresse gewohnt noch mit dem genannten Vermieter in dem genannten Zeitraum überhaupt einen Mietvertrag abgeschlossen. Gegenstand des Verfahrens ist der von den Beklagten mit der Widerklage geltend gemachte Räumungsanspruch. Vor dem BGH hatten die Beklagten keinen Erfolg. Der Vermieter kann nach dem Wirksamwerden der Freigabeerklärung gegenüber dem Mieter kündigen, denn durch die Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über das Mietverhältnis zurück. Die Vorlage einer gefälschten Vorvermieterbescheinigung ist eine erhebliche Verletzung (vor-) vertraglicher Pflichten, die die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann. Der Einwand des Klägers, dass die Beklagten bereits im Jahr 2007 Kenntnis von der Fälschung erlangt haben, so dass die im September 2010 ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Verspätung unwirksam sei, hatten die Vorinstanzen allerdings übersehen. Der Rechtsstreit war deshalb zur weiteren Sachaufklärung zurückzuverweisen.
(Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 09.04.2014)