05.06.2015
Am 1. Juni ist die Mietpreisbremse in Kraft getreten. Mit ihr wird die Miethöhe, in Gebieten mit angespannter Wohnungslage, bei Neuvermietung gesetzlich begrenzt. Weisen Bundesländer Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt aus, kann bei einer Neuvermietung von Wohnraum, der sich in einem solchen Gebiet befindet, die Miethöhe nicht beliebig hoch angesetzt werden.
Ein angespannter Wohnungsmarkt liegt vor, wenn:
- die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
- die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
- die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
- geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.
Die Landesregierung in Berlin hat eine entsprechende Verordnung bereits erlassen.
Erklärt eine Landesregierung ein Gebiet zum angespannten Wohnungsmarkt, wird die Miethöhe bei einer Neuvermietung begrenzt. Der Vermieter einer in einem solchen Gebiet befindlichen Wohnung, kann bei einer Neuvermietung einen Aufschlag in Höhe von 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete kann dabei regelmäßig anhand eines Mietspiegels bestimmt werden. Ist ein solcher nicht vorhanden, kann der Vermieter auf Mietdatenbanken zurückgreifen. Die Ermittlung der Miethöhe mittels Angaben in Wohnungsanzeigen ist jedoch nicht zulässig.
Trotz Mietpreisbremse besteht aber grundsätzlich Bestandsschutz für die bisher vereinbarte Miethöhe. Damit wird bei einer Neuvermietung kein Vermieter gezwungen, seine Wohnung unter dem bisherigen Preisniveau zu vermieten. Unberücksichtigt bleiben aber Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
Vom Anwendungsbereich ausgenommen ist die Vermietung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch und möblierter Wohnraum, der sich in der Wohnung des Vermieters befindet. Ebenfalls ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (Neubauten) und Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden. Eine Modernsierung ist dann umfassend, wenn sie so umfangreich ausfällt, dass sie einem Neubau nahe kommt.
Wurde in einem Mietvertrag eine höhere als die zulässige Miete vereinbart, müssen die betroffenen Mieter einen solchen Verstoß rügen. Die Rüge muss schriftlich erfolgen. Eine mündlich ausgesprochene Rüge genügt der Formvorgabe des Gesetzes nicht. Inhaltlich muss die konkrete ortsübliche Miete ermittelt und ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse festgestellt werden. Eine pauschale Behauptung, die vereinbarte Miete sei zu hoch, reicht für eine ordnungsgemäße Rüge nicht aus. Hat der Mieter ordnungsgemäß gerügt, kann er die nach dem Zugang der Rüge fällig werdende überhöhte Miete vom Vermieter zurückfordern.
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