Mietrecht Urteile 2018 |
18.10.2018
Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten. Im Juli 2015 forderte die Beklagte, eine Kommanditgesellschaft (KG), den Kläger unter Bezugnahme auf den einschlägigen Mietspiegel brieflich auf, einer Erhöhung der Netto-Kaltmiete von 807,87 Euro auf 929,15 Euro zuzustimmen. Dem kam der Kläger zwar zunächst nach, erklärte jedoch kurz darauf den Widerruf seiner Zustimmung.
Anschließend entrichtete er von Oktober 2015 bis Juli 2016 die monatlich um 121,18 Euro erhöhte Miete lediglich unter Vorbehalt. Mit seiner Klage verlangt er die Rückzahlung der für diese zehn Monate entrichteten Erhöhungsbeträge von insgesamt 1.211,80 Euro sowie die Feststellung, dass sich die Netto-Kaltmiete der von ihm gemieteten Wohnung nicht erhöht habe.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 17. Oktober 2018 (Az.: VIII ZR 29/16) entschieden, die Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst ist und dem Mieter ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zusteht.
Der Wortlaut der betreffenden Norm erstreckt das Widerrufsrecht zwar auf "Verträge über die Vermietung von Wohnraum". Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift jedoch ist dahingehend einschränkend auszulegen, dass ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nicht gegeben ist.
Dies folgt aus dem Regelungszweck sowohl der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete als auch der Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen. Denn mit dem vorgesehenen Widerrufsrecht des Mieters einer Wohnung soll Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit des Mieters begegnet werden.
Dieser Zielsetzung des Gesetzes tragen bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die im Gesetz vorgesehenen Bestimmungen zum Schutz des Mieters bereits uneingeschränkt Rechnung. Hiernach ist das (in Textform zu erklärende) Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter zu begründen.
Damit soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Schon dadurch kann der Mieter seinen rechtsgeschäftlichen Willen ohne ein Informationsdefizit und außerhalb einer etwaigen Drucksituation bilden. Außerdem räumt das Gesetz dadurch, dass der Vermieter frühestens nach Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens auf Erteilung der Zustimmung klagen kann, dem Mieter eine angemessene Überlegungsfrist ein, innerhalb derer er sich entscheiden kann, ob und ggf. inwieweit er der Mieterhöhung zustimmt. Somit ist bereits sichergestellt, dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz erfüllt ist.