Immobilienrecht Urteile 2016 |
15.09.2016
Der Verkäufer eines Wohnhauses, dessen Keller im Jahre 1938 gebaut worden ist, muss einen Kaufinteressenten darüber aufklären, dass bei starken Regenfällen Wasser in den Keller eindringt. Das hat das Oberlandesgericht Hamm (OLG) am 18. Juli 2016 entschieden (Az.: 22 U 161/15, nicht rechtskräftig).
Im Jahre 2012 erwarb der Kläger für 390.000 Euro von der Beklagten ein Wohnhaus mit einem im Jahre 1938 errichteten Keller. Bei der Besichtigung des Kellers gab der Kläger zu verstehen, den Keller jedenfalls als Lagerraum nutzen zu wollen. Farb- und Putzabplatzungen an den Wänden wiesen auf Feuchtigkeitsschäden hin. Dass bei starken Regenfällen Wasser in den Keller eindringt, war nicht sichtbar und wurde von der Beklagten dem Kläger vor dem Abschluss des Kaufvertrages auch nicht mitgeteilt.
In dem Kaufvertrag vereinbarten die Parteien einen Gewährleistungsausschluss. Nach der Übergabe des Hauses verlangte die Beklagte weitere Zahlungen auf den Kaufpreis, die der Kläger u. a. unter Hinweis auf den aus seiner Sicht mangelhaften Keller verweigerte und den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärte.
Der Kläger hat Klage erhoben, um seine weitere Inanspruchnahme aus dem Kaufvertrag zu verhindern. Die Klage war erfolgreich. Das OLG hat entschieden, dass der Kläger zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt war. Das Haus sei mangelhaft, weil in den Keller bei starkem Regen regelmäßig breitflächig Wasser eindringe. Hiermit müsse ein Käufer auch bei einem älteren Keller nicht rechnen.
Bei derartigen Kellern sei zumindest eine Nutzung als Lagerraum üblich. Der Haftung der Beklagten stehe der vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht entgegen, weil die Beklagte den Mangel arglistig verschwiegen habe. Sie habe den Kläger darüber aufklären müssen, dass bei starken Regenfällen Wasser breitflächig in den Keller eindringe.
Als Verkäuferin habe sie auf Fragen eines Kaufinteressenten vollständig und richtig Auskunft geben und auch die Situation im Keller zutreffend schildern müssen. Dies habe sie nicht getan. Für den Kläger sei bei der Besichtigung des Kellers lediglich erkennbar gewesen, dass dessen Mauern Feuchtigkeitsspuren aufwiesen. Dass in der Vergangenheit regelmäßig bei starken Regenfällen Wasser breitflächig in den Keller eingedrungen sei, habe er nicht sehen können.
Auf Fragen des Klägers nach der Möglichkeit, Gegenstände gefahrlos im Keller zu lagern, habe die Beklagte die ihr bekannten Wassereinbrüche verschwiegen. Wegen dieses arglistigen Handelns sei der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss wirkungslos, so dass der Kläger aufgrund des Mangels vom Kaufvertrag zurücktreten könne.
(Quelle: PM des OLG)