Immobilienrecht Urteile 2017 |
19.10.2017
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in drei Urteilen vom 5. Oktober 2017 mit der Frage befasst, welche Informationspflichten dem Immobilienmakler bei einer Immobilienanzeige zum Energieverbrauch obliegen (Az.: I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17). In den Verfahren wendet sich die Deutsche Umwelthilfe e.V. gegen Zeitungsanzeigen von Immobilienmaklern, die sie wegen Fehlens von Angaben, die im Energieausweis enthalten sind, für unzulässig hält.
Die beklagten Immobilienmakler boten in Tageszeitungen Wohnimmobilien zur Miete oder zum Kauf an. In den Anzeigen fehlten Angaben zur Art des Energieausweises, zum wesentlichen Energieträger für die Heizung des Wohngebäudes, zum Baujahr des Wohngebäudes oder zur Energieeffizienzklasse.
Die Klägerin sieht darin einen Verstoß gegen die Energieeinsparverordnung (EnEV). Sie hat von den Beklagten verlangt, es zu unterlassen, Anzeigen für die Vermietung oder den Verkauf von Immobilien, für die ein Energieausweis vorliegt, ohne die in der Verordnung vorgesehenen Pflichtangaben zu veröffentlichen.
Der Klägerin steht allerdings kein Unterlassungsanspruch wegen eines Verstoßes gegen die EnEV zu. Die EnEV verpflichtet Verkäufer und Vermieter vor dem Verkauf und der Vermietung einer Immobilie in einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien zu Angaben über den Energieverbrauch, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Der Immobilienmakler ist nicht Adressat dieser Informationspflicht.
Ein anderes Verständnis ergibt sich weder aus den Gesetzesmaterialien noch bei gebotener richtlinienkonformer Auslegung. Zwar sieht die einschlägige EU-Richtlinie Informationspflichten vor, die auch den Immobilienmakler nicht ausnehmen. Eine entsprechende Verpflichtung kann durch die EnEV entgegen dem klaren Wortlaut der Vorschrift aber nicht durch eine richtlinienkonforme Auslegung begründet werden.
Die Klägerin kann die Beklagten jedoch unter dem Gesichtspunkt einer Irreführung der Verbraucher durch Vorenthalten wesentlicher Informationen mit Erfolg in Anspruch nehmen. Als wesentlich gelten Informationen, die dem Verbraucher auf Grund unionsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung unionsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen.
Aus der EU-Richtlinie folgt die Verpflichtung des Immobilienmaklers, notwendige Angaben zum Energieverbrauch in der Anzeige aufzunehmen. Zu den wesentlichen Informationen, die angeführt werden müssen, rechnen
(Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 05.10.2017)