Übergabe des Neubaus

Der Bauträger übergibt dem Bauherrn nach Abschluss der Bauarbeiten, oder, wenn dies so vereinbart ist, nach Abschluss von einzelnen Teilabschnitten, das erstellte Gebäude oder Teile hiervon. Juristisch stellt diese Übergabe des Werkes eine sog. Abnahme dar.

Oft verlangt der Bauträger Abschlagszahlungen und der Bauherr fragt sich, ob er diese tatsächlich zahlen muss. Der Bauherr als Besteller des Werkes ist verpflichtet, das vertragsgemäß hergestellte Werk abzunehmen. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Der Abnahme steht es gleich, wenn der Bauherr als Besteller das Werk nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist.

Die rechtlichen Wirkungen der Abnahme sind vielfältig: Grundsätzlich kann der Bauherr eine Erfüllung der vertraglichen Leistung nicht mehr verlangen. Nach der Abnahme beschränken sich seine Ansprüche auf die Gewährleistungsrechte. Des weiteren wird die Vergütung fällig, die Gefahr geht auf den Bauherrn über und die Verjährungsfrist beginnt zu laufen. Schließlich ändert sich auch die Beweislastverteilung.

Auch Ansprüche auf eine Vertragsstrafe muss sich der Erwerber ausdrücklich vorbehalten. Nimmt der Bauherr also bspw. das Objekt trotz Kenntnis von Mängeln ab, ohne dass er sich die Mängelbeseitigung ausdrücklich vorbehält, kann er nur noch bestimmte Gewährleistungsrechte wie Schadensersatz geltend machen. Der Gewährleistungsanspruch z. B. auf Nachbesserung oder Minderung des Kaufpreises ist durch die vorbehaltslose Abnahme trotz Kenntnis des Mangels erloschen.

Insgesamt bleibt festzuhalten, dass Sie als Bauherr bei der Übergabe des Neubaus aufgrund dieser Abnahmewirkung Folgendes beachten sollten: Am Besten vereinbaren Sie eine ausdrückliche, förmliche Abnahme. Sie begehen den Bau vorab und begutachten ihn mit Zeugen. Dann wird ein ausführliches Abnahmeprotokoll zusammen mit dem Bauträger erstellt.

Alle vorhandenen Mängel werden einzeln schriftlich aufgeführt und es wird diesbezüglich unter Fristsetzung eine Mängelbeseitigung vereinbart. Alle anwesenden Zeugen unterschreiben das Protokoll. So minimieren Sie das Risiko, ''offensichtliche'' Mängel zu übersehen und nachher nicht auf Ihre kompletten Gewährleistungsrechte zurückgreifen zu können.


Rechtsgrundlagen:
§ 640 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

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