Höhe der Minderung | Ratgeber

Nach dem Gesetz kann der Mieter die Miete angemessen herabsetzen. Was dies bedeutet, hängt immer vom Einzelfall ab. So reicht die Spanne von wenigen Prozent bis zum vollständigen Einbehalt der Miete. Für die Höhe der Mietminderung gilt grundsätzlich:

5 bis 10% bei leichten Störungen wie z. B. lauten Geräuschen der Sammelheizung
10 bis 20% bei erheblichen Störungen wie z. B. erheblicher Lärmbelästigung
höhere Minderungsrate nur bei schweren Mängeln, z. B. bei längerem Ausfall der Heizung

Hier ist eine Liste mit Minderungsraten, die in der Praxis von Gerichten festgesetzt wurden und daher zur Orientierung dienen können:

Feuchtigkeit und Schimmel

Quote	Urteil	Anmerkungen
5%	LG Berlin, 18.03.1982, Az. 61 S 437/81	Undichtigkeit von Fenstern, Wohnzimmer und Schafzimmer bei Schlagregen nass
8%	LG Hamburg, 11.07.2000, Az. 316 S 227/99	Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbefall
10%	AG Bad Bramstedt, 20.07.1989, Az. 5 C 44/89	Feuchtigkeit der Kellerräume
10%	AG Neuss, 18.03.1994, Az. 36 C 593/93	Feuchtigkeitsschäden in der ganzen Wohnung, Stockflecken, Schwarzschimmelkulturen
10%	LG Berlin, 14.06.2001, Az. 67 S 475/00	Feuchter Keller mit Flächenanteil von 27% an der gesamten Nutzfläche
10%	AG Ibbenbüren, 27.12.2001, Az. 12 C 184/01	Feuchtigkeit und Schimmelpilzbefall
10%	AG Gotha, 24.03.2003, Az. 2 C 116/02	Schimmelpilzbildung in der Wohnung nach Fenstermodernisierung
13%	LG Bonn, 03.12.1990, Az. 6 S 76/90	Überwiegend auf Baumängeln beruhende Schimmelpilzbildung
14%	LG Ellwangen, 09.03.2001, Az. 1 S 244/00	Fogging: Schwärzungen der Wände
15%	LG Berlin, 16.02.1999, Az. 64 S 356/98	Feuchte, mit Schimmel bedeckte Wände; verdreckter und von Ratten befallender Hof, nicht funktionierende Gegensprechanlage und fehlender Anschluss zur Gemeinschaftsantenne
20%	LG Berlin, 17.01.1989, Az. 64 S 325/88	Feuchtigkeit und Schimmelbefall
20%	LG Köln, 12.07.1990, Az. 6 S 79/90	Feuchtigkeitsschäden
20%	AG Potsdam, 07.04.1994, Az. 26 C 281/93	Unzureichende Beheizbarkeit von Schlaf- und Kinderzimmer sowie Küche und Bad, Undichtigkeit der Fenster, Stock- und Schimmelflecken im Bad, Eindringen von Regenwasser im Kinderzimmer sowie den Abriss des Balkons
20%	LG Berlin, 09.06.1995, Az. 64 S 256/94	Wassereinbruch mit Ablösung der Tapeten und Verfärbung der Stuckverzierung sowie Vorhandensein von drei Durchbrüchen in der Decke des Schlafzimmers und einem Durchbruch in der Flurdecke sowie Mängel des Balkons
20%	AG Schöneberg, 08.10.1997, Az. 7 C 284/97	Undichtigkeit der Fenster in Wohn- und Schlafzimmer mit Feuchtigkeitsschäden
20%	LG Gießen, 12.04.2000, Az. 1 S 63/00	Schimmelbildung in der Wohnung nach Einbau neuer Fenster
20%	AG Ibbenbüren, 27.12.2001,Az. 12 C 184/01	Feuchtigkeit und Schimmelpilzbefall
20%	LG Berlin, 20.06.2003, Az. 63 S 282/02	Fogging Schwarzfärbung der Wände
20%	LG Bochum, 22.08.2003 - 10 S 52/02	Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbildungen
25%	LG Aachen, 12.07.1990, Az. 2 S 114/90	Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbildung aufgrund von Thermotapeten
25%	AG Osnabrück, 31.03.1995, Az. 14 C 231/94	Wasserschäden an der Wohnzimmerdecke aufgrund mangelhafter Isolierung der Wände und undichter Fenster
25%	AG Hamburg-Altona, 12.12.2002, Az. 317 C 363/02	Durchfeuchtung mehrerer Wände
30%	AG Pasewalk, 01.10.1992, Az. 7 C 94/92	Feuchtigkeitsmängeln, Undichtigkeit der Fenster, Total- und Teilausfall der Gasaußenwandgeräte im Wohnzimmer und einem der Kinderzimmer und des Wohnzimmerheizkörpers
30%	LG Hamburg, 17.06.2003, Az. 307 S 48/02	Feuchtigkeitsschäden und Schimmel nach Fenstererneuerung
40%	AG HamburgWandsbeck, 29.05.2000, Az. 712D C 27/99	Fogging
42%	LG Lübeck, 09.01.1990, Az. 14 S 60/89	Feuchtigkeitsschäden nach Fenstermodernisierung
50%	LG Dresden, 17.12.2002, Az. 4 S 0152/02	Durchfeuchtung von Wänden und Teppichböden aufgrund eines Wasserrohrbruchs und bei Verbleiben von optischen Beeinträchtigungen nach der Trocknung
60%	AG Bad Vilbel, 20.09.1996, Az. 3b C 52/96	Feuchtigkeit in der Wohnung - Gebrauchsbeeinträchtigung aufgrund erheblicher Gesundheitsgefahren und sichtbarer Feuchtigkeitsschäden
75%	LG Köln, 15.11.2000, Az. 9 S 25/00	Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbefall sämtlicher Räume einer Neubauwohnung
80%	LG Berlin, 08.01.1991, Az. 65 S 205/89	Ständige Feuchtigkeit mit Schimmelpilzbildung in Küche, Wohn- und Schlafzimmer
100%	LG Berlin, 19.12.1988, Az. 61 S 211/87	Hohe Luftfeuchtigkeit, Feuchtigkeitsschäden und schlechter Geruch
100%	AG Potsdam, 15.06.1995, Az. 26 C 533/93	Schimmelbildung an Außenwänden - Feuchtigkeit in den Räumen beseitigt Wohnwert, ständiger Durchfeuchtung der Außenwände sowie Rattenbefall im Umfeld der Wohnung
100%	AG Berlin Charlottenburg, 09.07.2007, Az. 203 C 607/06	Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilzsporen

Lärm

Quote	Urteil	Anmerkungen
2%	LG Hannover, 15.04.1994, Az. 9 S 211/93*	Trittschallgeräusche von oben. Schallisolierung genügt nicht den Mindestanforderungen, die man selbst in einem Altbau erwarten dürfe
5%	LG Berlin, 27.01.1992, Az. 61 S 259/91	Lärm durch nächtliche Ladetätigkeiten für ein Lebensmittelgeschäft
5%	AG Emmerich, 05.05.2000, Az. 9 C 72/00	Erhebliche Lärmbelästigung bis 22 Uhr durch Skaterbahn auf dem Nachbargrundstück
10%	LG Berlin, 25.04.1986, Az. 64 S 26/86	Geräuschbelästigungen durch Garagentore unterhalb der Wohnung
10%	AG Neuss, 01.07.1988, Az. 36 C 232/88	Lärmbelästigung durch Kinderlärm aus einer darüber liegenden Nachbarwohnung
10%	LG Hannover, 15.04.1994, Az. 9 S 211/93*	Sehr deutliche und relativ laute Knackgeräusche der Heizung auch nachts
10%	LG Berlin, 17.01.1995, Az. 64 S 322/94	Lärm durch Einwurf von Glasflaschen in Container außerhalb der erlaubten Zeiten
10%	AG Rudolstadt, 20.05.1999, Az. 1 C 914/98	Ruhestörung durch Einwurf in Sammelcontainer für Papier und Glas unter ständiger Missachtung der Einwurfzeiten sowie Lärmstörungen eines Biergartens
10%	LG Wiesbaden, 17.12.1999, Az. 3 S 77/99	Baulärm durch ICE-Neubaustecke
10%	LG Berlin 20.04.2009, Az. 67 S 335/08	Urinstrahlgeräusche im Wohnzimmer durch Nachbarn, der im Stehen pinkelt
12%	LG Münster, 02.11.2000, Az. 8 S 167/00	Klopfgeräusche der Heizung
13%	AG Erfurt, 22.03.2000, Az. 222 C 1033/99	Lärmbelästigung durch geänderte Verkehrsführung
15%	AG Gifhorn, 07.03.2001, Az. 33 C 426/00 (VII)*	Lärmbelästigung durch Supermarkt aufgrund einer Papppresse, des Lieferverkehrs und von Müll- und Biotonnen
15%	AG Köln, 22.10.2001, Az. 214 C 437/00	Lärm durch Öffnen und Schließen eines Metalltors im Hof
20%	LG Dortmund, 19.05.1988, Az. 17 S 47/88	Erhebliche Lärmbelästigung durch Asylbewerber im Wohngebäude, Feiern von Mitmietern und Kochgerüche im Treppenhaus
20%	AG Cloppenburg, 25.09.1996, Az. 1 C 678/95	Geräusche aus Dachwohnung, fehlende Trittschalldämmung
20%	AG Wiesbaden, 10.02.1998, Az. 92 C 3285/97	Ruhestörungen ausgehend von Wohnungsprostitution in der Nachbarwohnung, Klingeln im Halbstundenrhythmus und im Hausflur herumirrende Freier
20%	AG Mainz, 13.11.2002, Az. 81 C 230/01	Schallschutzwidrige Lärmbelästigungen von Garagentoren
20%	BGH, 06.10.2004, Az. VIII ZR 355/03	Nicht ausreichender Trittschallschutz im Altbau
25%	AG Köln, 27.05.1997, Az. 209 C 507/96	Musik und Ansagen bis 3 Uhr morgens aus Diskothek vor dem Haus

Gerüche/Gestank

Quote	Urteil	Anmerkungen
7%	AG Tiergarten, 04.04.1990, Az. 4 C 550/88	Aufsteigen von Essensgerüchen durch den Küchenfußboden
10%	LG Berlin, 30.04.2013, Az. 67 S 307/12	Belästigung durch Zigarettenrauch vom Nachbarbalkon
15%	AG Augsburg, 12.10.2001, Az. 73 C 2442/01	Heizölgeruch in den Wohn- und Arbeitsräumen
20%	LG Stuttgart, 27.05.1998, Az. 5 S 421/97	Geruchsbelästigung durch Zigarettenrauch und Essen
33%	AG Köln, 27.09.1988, Az.: 201 C 457/87	Geruchsbelästigung durch Frettchen

Bauarbeiten

Quote	Urteil	Anmerkungen
10%	AG Köln, 09.06.1994, Az. 214 C 83/94	Beeinträchtigung der Gartennutzung durch Lagerung von Baumaterialien und Aufstellung eines Schuppens
10%	LG Berlin, 28.08.2001, Az. 64 S 108/01*	Ständig in die Wohnung eindringender Sand von einer nahe gelegenen Baustelle
12%	LG Kempten, 11.05.2016, Az. 52 S 2022/15	Geräuschimmissionen infolge von Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück
15%	AG Köln, 03.05.1995, Az. 207 C 14/95	Lärmbelästigung durch eine Großbaustelle
15%	AG Hamburg, 24.08.1995, Az. 38 C 483/95	Nutzungsbeeinträchtigung wegen Baugerüst mit Planen durch Verdunklung, fehlende Balkonnutzung, umherlaufenden Bauarbeitern und erhöhte Einbruchsgefahr
15%	LG Berlin, 25.01.1996, Az. 62 S 321/95	Terrasse unbenutzbar aufgrund von Bauarbeiten, Baustoffe auf Terrasse gelagert
15%	AG Saarburg, 09.12.1998, Az. 5 C 498/98	Baulärm von Nachbargrundstück
15%	LG Siegen, 09.11.1989, Az. 3 S 87/89	Lärmbelästigung durch eine Großbaustelle
15%	LG Berlin, 13.03.2013, Az. 65 S 321/11	Umfangreiche Bauarbeiten auf Nachbargrundstück
18%	LG Köln, 12.01.2000, Az. 10 S 295/99	Lärmbelästigung durch Erweiterung einer nahegelegenen Eisenbahnlinie
20%	AG Saarburg, 02.12.1998, Az. 5 C 487/98	Baulärm von Nachbargrundstück
20%	LG Mannheim, 08.10.1999, Az. 4 S 93/99	Lärm von benachbarter Großbaustelle, zum Teil auch nachts
20%	LG Berlin, 09.04.2001, Az. 62 S 421/00	Dachgeschoßausbau
20%	AG Köln, 19.08.2002, Az. 205 C 85/02	Renovierung des Dachstuhls, Schuttrutsche, keine Balkonnutzung und erhöhte Diebstahlsgefahr durch Gerüste<
33%	LG Berlin, 08.03.1996, Az. 64 S 357/95	Nutzungsbeeinträchtigung durch Ausbau des Dachgeschosses
35%	AG Hamburg-Altona, 05.07.2001, Az. 333 S 13/01	Erhebliche Beeinträchtigung durch Lärm, Gestank, Staub sowie eingeschränkter Lichteinfall und Ausblick durch benachbarte Großbaustelle
50%	AG Weißwasser, 18.04.1994, Az. 3 C 0701/93	Lärmbelästigung sowie Nichtnutzung des Trockenraums und Wäscheplatz aufgrund Bauarbeiten
100%	AG Köln, 25.05.1976, Az. 54 C 596/74	Unbewohnbarkeit der Wohnung wegen Umbauarbeiten

Umweltgifte

Quote	Urteil	Anmerkungen
10%	LG Berlin, 16.01.2013, Az. 65 S 419/10	eine gebrochene Asbestbodenfliese, Gesundheitsgefährdung
15%	LG Mannheim, 20.03.1996, Az. 4 S 213/95	Asbesthaltige Bauteilen in einer Scheune ohne konkrete Gesundheitsgefahr
18%	LG Hannover, 30.05.1997, Az. 8 S 203/96	Asbesthaltigkeit von Nachtspeicheröfen
20%	LG Berlin, 11.02.2016, Az. 18 S 133/15	Gebrochene Asbestbodenfliese, Gesundheitsgefährdung neun Platten waren beschädigt und weitere sechs Platten fehlten
20%	AG Hof, 04.04.1997, Az. 15 C 2065/95	Asbesthaltigkeit von inzwischen entfernten Nachtspeicheröfen
50%	LG Dortmund, 16.02.1994, Az. 11 S 197/93	Asbestbelastung der Raumluft durch Nachtspeicheröfen
50%	LG Kiel, 22.06.1995, Az. 10 S 24/95	Belastung der Raumluft mit PCP und Lindan
56%	AG Köln, 30.09.1986, Az. 217 C 346/86	Überhöhte Formaldehyd-Konzentration in Kinder- und Schlafzimmer
100%	AG Mainz, 15.02.1996, Az. 10 C 671/95	Holzschutzmittelbelastung erzeugt Gesundheitsgefahr
100%	AG Aachen, 03.12.1998, Az. 80 C 569/97	Massive Ungezieferbefall (Khaprakäfern) und Ungezieferbekämpfung mit gesundheitsgefährdenden Stoffen
100%	AG Stade, 14.03.2000, Az. 63 C 437/98	Gesundheitsbeeinträchtigungen durch Holzschutzmittel in der Holzdecke der Mietwohnung
100%	AG Trier, 14.08.2001, Az. 6 C 549/00	Belastung der Mietwohnung mit gesundheitsgefährdenden Schadstoffen

Heizung

Quote	Urteil	Anmerkungen
5%	LG Berlin, 07.07.1992, Az. 63 S 142/92*	wiederholter Ausfall der Heizung in den Monaten Oktober bis April, Raumtemperatur von 18°C
10%	AG Potsdam, 07.04.1994, Az. 26 C 281/93	Unzureichende Beheizbarkeit von Schlaf- und Kinderzimmer sowie Küche und Bad, Undichtigkeit der Fenster, Stock- und Schimmelflecken im Bad, Eindringen von Regenwasser im Kinderzimmer, Abriss des Balkons
17%	LG Darmstadt 25.10.1978, Az. 7 S 131/78	Zentralheizung nachts und früh morgens unzumutbare Klopfgeräusche
30%	AG Görlitz, 03.11.1997, Az. 1 C 1320/96*	Beheizung der Wohnräume nur bis 16-18°C in den Monaten Januar und Februar
50%	LG Berlin, 25.01.1991, Az. 64 S 273/90*	Ausfall der Heizung in den Monaten März und April
50%	AG Waldbröl 16.01.1981, Az. 3 C 788/80	Mangelnde Beheizbarkeit im Sommer: Außentemperaturen von 13 bis 17,5°C
75%	LG Berlin, 10.01.1992, Az. 64 S 291/91	Fehlende Beheizbarkeit der Wohnung während der Heizperiode (September bis Februar)
100%	LG Berlin, 20.10.1992, Az. 65 S 70/92	Keine Heizung und kein warmes Wasser im Winter
100%	LG Wiesbaden, 04.07.1977, Az. 1 S 426/76	Vollständige Unbenutzbarkeit der Wohnung wegen mangelhafter Beheizungsmöglichkeit, Löchern in einer Zimmerdecke und Unbenutzbarkeit der Gartentreppe

Wie berechnet man die Minderung nun konkret? Dazu ein Beispiel: Der Mieter zahlt eine Gesamtmiete von 1.000,- Euro. Davon entfallen 800,- Euro auf die Nettokaltmiete sowie jeweils 100,- Euro auf Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen. Die Miete soll um 20% gemindert werden. Dabei wird die Bruttomiete zugrunde gelegt. Dazu gehören die kalten und warmen Betriebskosten, egal ob sie als Vorschüsse oder Pauschalen gezahlt werden.

Die Minderungsquote berechnet sich demnach von der geschuldeten Warmmiete. Die Miete kann aber nur gemindert werden, solange der Fehler vorhanden ist. Lag der Fehler etwa nur zwei Tage lang vor, ist der Minderungsbetrag auf 2/30 beschränkt. Im Beispielsfall läge der Minderungsanspruch demnach bei 13,33 Euro (20% von 1.000 mal 2/30).

Da die Miete im Voraus gezahlt werden muss, ist es auch zulässig, die Kürzung im darauffolgenden Monat vorzunehmen. Fällt also die Heizung im Januar aus, kann man die Miete im Februar kürzen.

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