Mietrecht Urteile 2012 |
19.03.2012
In der Zwangsverwaltung eines Grundstücks ist nach dem Gesetz eine Verfügung über Mietforderungen dem Vollstreckungsgläubiger gegenüber unwirksam, soweit es um die Miete für die Zeit nach der Beschlagnahme des Grundstücks geht. Das gilt jedoch nicht für sog. Baukostenzuschüsse des Mieters, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in einer aktuellen Entscheidung feststellte (Urteil vom 15. Februar 2012, Az.: VIII ZR 166/10).
Im Fall hatte der Zwangsverwalter eines Grundstücks die Mieter auf Räumung verklagt. Die hatten das mit einem Vorder- und einem Hinterhaus bebaute Grundstück im Dezember 2001 gemietet. Damals war nur das Hinterhaus nutzbar. Das Vorderhaus war noch unsaniert. Mieter und Vermieter hatten deshalb vereinbart, dass die Mieter die Sanierung bis Ende 2005 ausführen sollten. Der Wert der Sanierung sollte mit der monatlichen Miete verrechnet werden.
Die Beklagten setzten zur Sanierung ihr Sparvermögen von 35.000 Euro ein und nahmen Eigenleistungen unter Mitwirkung von Freunden und Verwandten vor. Bei der Schlussabnahme im Oktober 2005 wurden Baukosten von 320.500 Euro festgestellt. Es wurde daher vertraglich ein Abwohnen der Baukosten von 2004 bis 2023 festgehalten. Nachdem die Mieter sich unter Hinweis auf diese Vereinbarung weigerten, Mietzahlungen an den Kläger zu leisten, kündigte der das Mietverhältnis fristlos.
Zu Unrecht, wie der BGH meinte. Denn bei Baukostenzuschüssen habe der Mieter durch tatsächliche Leistungen, die an sich vom Vollstreckungsschuldner hätten aufgebracht werden müssen, einen Sachwert geschaffen, der dem Gläubiger in Form einer Wertsteigerung des Grundstücks zugute kommt. Dann widerspreche es aber dem Grundsatz von Treu und Glauben, wenn der Gläubiger sich gleichwohl darauf berufen könne, dass die darin liegende Mietvorauszahlung ihm gegenüber unwirksam sei.
Die Richter wiesen darauf hin, dass ein Baukostenzuschuss in diesem Sinne berücksichtigt werden kann, wenn vereinbart ist, dass die Leistungen des Mieters mit Rücksicht auf das Mietverhältnis aufgebracht und zur Instandsetzung der Mietsache verwendet werden. Außerdem müssen die erbrachten Leistungen aus dem eigenen Vermögen des Mieters stammen. Dabei ist unerheblich, ob die Leistung in Geld- oder Sachmitteln oder in Arbeitsleistung besteht. Auch dass - wie hier - die Arbeitsleistung durch Freunde und Verwandte erbracht wurde, spielt keine Rolle, sofern sie den Mietern als eigene Leistung zugerechnet werden kann.