Mietrecht Urteile 2013 |
29.07.2013
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in einer aktuellen Entscheidung mit der Frage befasst, wie ein Mietvertrag ausgelegt werden kann, der eine unwirksame Befristung enthält (Urteil vom 10. Juli 2013, Az.: VIII ZR 388/12).
Im Fall hatte der Beklagte von der Klägerin eine Wohnung gemietet. Im Vertrag hieß es: "Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1. November 2004 und endet am 31. Oktober 2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption." Mit Schreiben vom 28. Februar 2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. August 2011. Mit Schreiben vom 2. Oktober 2012 kündigte sie fristlos. Die Vorinstanzen gaben ihrer Räumungsklage aufgrund der Eigenbedarfskündigung statt.
Der BGH kam jetzt zu einem anderen Ergebnis: Die zuständigen Richter urteilten zunächst, dass die Befristung des Mietvertrages zwar unwirksam war, weil es an einem der vom Gesetz geforderten Gründe fehlte. Der Vertrag galt deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die dadurch im Vertrag entstandene Lücke sei jedoch im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu schließen, so der BGH weiter.
Dabei ist zu berücksichtigen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre. Da sich beide Parteien langfristig an den Mietvertrag binden wollten und dieses Ziel durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden kann, sei für die Dauer der Befristung ein solcher Kündigungsverzicht anzunehmen.
Der BGH hat die Sache an die Vorinstanz zurückverwiesen, die jetzt noch klären muss, ob die weitere (fristlose) Kündigung der Klägerin wirksam war.
(Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 10.07.2013)