Mietrecht Urteile 2015 |
12.03.2015
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in einer Entscheidung vom 10. Dezember 2014 mit der Umlage von Warmwasserkosten auf den Mieter im Falle eines hohen Wohnungsleerstands in einem Mehrfamilienhaus beschäftigt (Az.: VIII ZR 9/14).
Die Klägerin, eine Wohnungsbaugenossenschaft, hatte der Beklagten eine Wohnung in einem 28-Familien-Haus vermietet. Da das Haus im Rahmen der Stadtplanung abgerissen werden sollte, waren Ende 2011 nur noch wenige Wohnungen belegt. Der erhebliche Wohnungsleerstand hatte zur Folge, dass die für eine große Leistung und viele Wohnungen ausgelegte Heizungs- und Warmwasseranlage gemessen an dem geringen Verbrauch der wenigen verbliebenen Mieter nicht mehr kostengünstig arbeitete.
Die Klägerin legte von den im Abrechnungsjahr 2011 angefallenen Warmwasserkosten (7.848,61 Euro) 50% nach Wohnflächenanteilen um, 50% der Kosten berechnete sie nach dem Verbrauch. Von dem Gesamtverbrauch im Gebäude (78,220 Kubikmeter) entfielen 23,820 Kubikmeter auf die Beklagte. Daraus errechnete die Klägerin einen Verbrauchskostenanteil von 1.195,06 Euro (3.924,31 Euro ./. 78,22 Kubikmeter x 23,82 Kubikmeter). Hiervon stellte sie der Beklagten ''aus Kulanz'' allerdings lediglich die Hälfte (597,53 Euro) in Rechnung. Die Beklagte weigerte sich, Nachzahlungen zu erbringen, da die Klägerin die Warmwasserkosten aufgrund des hohen Leerstandes im Haus nicht nach Verbrauch, sondern ausschließlich nach der Wohnfläche habe umlegen dürfen.
Die auf Zahlung der Betriebskostennachforderung gerichtete Klage hatte Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass die von der Klägerin vorgenommene Berechnung aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ist. Auch bei hohen Leerständen bleibt es grundsätzlich bei der gesetzlich vorgegebenen Abrechnung, wonach die Kosten zu mindestens 50% nach Verbrauch umzulegen sind. Allerdings kann die strikte Anwendung der Vorgaben bei hohen Leerständen in Einzelfällen zu derartigen Verwerfungen führen, dass eine angemessene und als gerecht empfundene Kostenverteilung nicht mehr gegeben ist. Diesen Fällen kann mit einer Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden.
Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Klägerin bereits den für die Beklagte günstigsten Maßstab (50%) gewählt hat und von dem sich so ergebenden Betrag lediglich die Hälfte geltend macht, so dass sich für die knapp 50qm große Wohnung der Beklagten für Heizung und Warmwasser ein zwar hoher, aber nicht völlig untragbar erscheinender Betrag von rund 1.450 Euro ergibt.
Auf der anderen Seite hat auch die Klägerin - ohne für die leerstehenden Wohnungen Mieteinnahmen zu erhalten - schon über den Wohnflächenanteil - beträchtliche Kosten zu tragen und muss es insoweit ihrerseits ebenfalls hinnehmen, dass die angesichts des Leerstandes unwirtschaftliche Heizungsanlage erhebliche Mehrkosten verursacht. Insgesamt erscheint es daher nicht unangemessen, dass auch die Mieter einen nicht ganz unerheblichen Teil der leerstandsbedingten Mehrkosten zu tragen haben.
(Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 10.12.2014)