Mietrecht Urteile 2016 |
16.06.2016
Der Vermieter hat das Recht, die vermietete Wohnung zu besichtigen, wenn ernsthafte Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ein drohender Schaden eintreten kann, spätestens jedoch alle 5 Jahre. Die Klägerin ist eine Vermieterin, die seit 2006 ihre Einzimmerwohnung an den beklagten Mieter vermietet. Dort wurden im Jahr 2012 letztmals in Bad und Diele Reparaturarbeiten durch die Vermieterin durchgeführt.
Im Juni 2015 teilte die Hausverwaltung der Vermieterin mit, dass aus der Wohnung unangenehme Gerüche austreten. Der Geruch hielt mehr als zwei Wochen an. Eine genaue Beschreibung des Geruchs war nicht möglich. Da die Vermieterin in Sorge war, dass Schimmel, Fäulnis oder gar eine Verwesung Ursache des üblen Geruchs sind, wollte sie die Wohnung besichtigen.
Der Mieter bestritt, dass unangenehme Gerüche aus seiner Wohnung austreten und bot keinen Besichtigungstermin an. Daraufhin erhob die Vermieterin Klage. Das Amtsgericht München (AG) verpflichtete in seinem Urteil vom 10. Dezember 2015 den Mieter, die Besichtigung der Wohnung durch die Vermieterin nach einer Vorankündigung von fünf Werktagen zu dulden (Az.: 461 C 19626/15).
Der Vermieter hat ein Besichtigungsrecht, wenn ernsthafte Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ein drohender Schaden eintreten kann, z. B. wenn wegen eines muffigen Geruchs der Verdacht auf Schimmelbildung vorliegt. Der Anspruch der Klägerin entfällt nicht deshalb, weil die Geruchsbelästigung jetzt nicht mehr vorliegt. Der Geruch dauerte längere Zeit an, nämlich mehr als zwei Wochen. Eine solche Dauer lässt eine nachhaltige negative Beeinträchtigung der Sachsubstanz befürchten.
Die Vermieterin könne aus einem weiteren Grund die Besichtigung der Wohnung verlangen: Seit der letzten Wohnungsbesichtigung sind mehr als fünf Jahre vergangen. Das AG führt aus, dass ein Vermieter nicht auf Dauer von seinem Eigentum und insbesondere der Möglichkeit, den Zustand seines Eigentums zu überprüfen, ausgeschlossen werden könne. Denn Wohnraummietverhältnisse seien auf Dauer angelegt.
In der Praxis komme es nicht selten zu Mietverhältnissen, die mehrere Jahrzehnte dauern. Daher kann ein Vermieter alle fünf Jahre eine Besichtigung der Mietwohnung verlangen. Dieser Zeitraum von fünf Jahren ist nach der allgemeinen Verkehrsanschauung und der allgemeinen Vertragspraxis der Zeitraum, nach dessen Ablauf Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind, nach dessen Ablauf also auch bei bestimmungsgemäßem und vertragsgemäßem Gebrauch eine solche Abnutzung auftreten kann, dass Arbeiten in dem Mietobjekt vorgenommen werden müssen, um eine Substanzschädigung zu vermeiden.
Bei einem solchen Fünfjahreszeitraum wird der Mieter, da die Besichtigung auch vorher anzukündigen und schonend (vorzunehmen) ist, auch nicht über Gebühr in seinem Lebensbereich beeinträchtigt. Das Besichtigungsrecht sei auch nicht entfallen, weil die Vermieterin im Rahmen der Reparaturen im Jahr 2012 die Wohnung besichtigt habe. Denn nach dem unwiderlegten Vortrag der Vermieterin habe sie damals nur das Bad und die Diele besichtigt.
(Quelle: PM des AG)