Mietrecht Urteile 2016 |
20.10.2016
Das Amtsgericht Berlin Lichtenberg (AG) hat in einem am 28. September 2016 verkündeten Urteil die Vorschriften über die sog. Mietpreisbremse angewandt und eine Vermieterin zur Rückzahlung von überhöhter Miete verurteilt (Az.: 2 C 202/16).
Die Parteien des Rechtsstreits hatten am 16. Oktober 2015 einen Mietvertrag über die Vermietung einer 73,95 Quadratmeter großen Wohnung abgeschlossen. Danach betrug die von den Mietern zu zahlende Miete 562,02 Euro; dies entspricht einer Miete von 7,60 Euro netto kalt pro Quadratmeter.
Mit Schreiben vom 12. Oktober 2015 wandten sich die Mieter an die Vermieterin und beanstandeten, dass die zu zahlende Miete im Hinblick auf die in Berlin geltende Mietenbegrenzungsverordnung um 32,47 Euro monatlich zu hoch sei. Da die Vermieterin sich nicht auf eine Verringerung der Miete einließ, erhoben die Mieter nachfolgend Klage auf Rückzahlung überhöhter Miete für die Monate November 2015 bis einschließlich Mai 2016, also insgesamt 227,29 Euro.
Das AG gab den Mietern in vollem Umfang Recht. Aufgrund der Mietenbegrenzungsverordnung sei das gesamte Gebiet der Stadt Berlin als ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt worden. Somit gelte die Mietpreisbremse, die für Bestandswohnungen wegen des überdurchschnittlichen Anstiegs der Mieten in diesen Gebieten, in denen das Angebot regelmäßig niedriger ist als die Nachfrage an freien Wohnungen, Beschränkungen vorsieht.
In dem hier entschiedenen Fall liege ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vor. Die Miete für die streitgegenständliche Wohnung übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent. Zulässig sei nur eine Höchstmiete von 7,161 Euro pro Quadratmeter (6,51 Euro zzgl. 10 %), d.h. von insgesamt von 529,55 Euro netto kalt. Die Differenz von je 32,47 Euro für die Monate November 2015 bis Mai 2016 müsse die Vermieterin daher an die Mieter zurückzahlen.
Der Vergleichsmietzins sei anhand des Berliner Mietspiegels 2015 zu ermitteln, der als einfache Schätzgrundlage angewendet werden könne. Denn er sei vom Land Berlin sowie von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt worden. Die Berechnung der Miete anhand dieses Mietspiegels ergebe eine Vergleichsmiete von 6,51 Euro pro Quadratmeter. Der Mittelwert für das maßgebliche Mietspiegelfeld liege bei 5,66 Euro pro Quadratmeter.
Hinzuzurechnen sei der Wert des Sondermerkmals ''Modernes Bad'' in Höhe von 0,40 Euro pro Quadratmeter. Ferner sei zwischen den Parteien zwar unstreitig, dass aufgrund der weiteren Wohnungsmerkmale nach der sog. Spanneneinordnung ein Zuschlag von 100 Prozent der Differenz zwischen Mittelwert und Oberwert, also ein Betrag von 0,85 Euro pro Quadratmeter, gerechtfertigt sei.
Jedoch dürfe der Spannenoberwert von 6,51 Euro pro Quadratmeter in diesem Fall nicht überschritten werden. Dies sei ausdrücklich in der Orientierungshilfe des Mietspiegels ausgeschlossen worden. Eine Ausnahme sehe die Orientierungshilfe nur vor, wenn mehrere Sondermerkmale in der Addition ihrer Summe den Oberwert übersteigen würden, was hier nicht der Fall sei. Dadurch könne zwar hier der Wert des Sondermerkmals ''Modernes Bad'' nicht vollständig ausgeschöpft werden. Allerdings hätten sich die Ersteller des Mietspiegels bewusst für eine solche einschränkende Berücksichtigung von Sondermerkmalen gegenüber der Spanneneinordnung entschieden, wie sich auch aus den Ergebnissen der Arbeitsgruppensitzungen ergebe.
(Quelle: PM des AG)