Mietrecht Urteile 2021

23.09.2021

Das Amtsgericht Brandenburg (AG) entschied mit Urteil vom 27. Mai 2021 zwei sehr praxisrelevante Fragen zum Thema Nebenkosten (Az.: 31 C 295/19): Die Kosten der Reinigung des Treppenhauses können als Betriebskosten auf alle Wohnungsmieter umgelegt werden. Dies gilt selbst dann, wenn einzelne Mieter nur die Kellertreppe dieses Treppenhauses benutzen. Wenn die Tätigkeiten des Hausmeisters mangelhaft sind, kann der Vermieter zwar ggf. nicht die vollen Kosten hierfür bei der Abrechnung der Betriebskosten gegenüber den Mietern ansetzen, jedoch setzt dies ein Verschulden des Vermieters voraus.

Die Beklagten sind seit Dezember 1992 Mieter einer Wohnung, die zwischenzeitlich der Kläger erworben hat. Er ist in den Mietvertrag auf Vermieterseite eingetreten. Der Kläger machte gegenüber den Beklagten als Gesamtschuldner Zahlung der Miete in Höhe von insgesamt 58,53 Euro sowie Zahlung der offenen Betriebskosten hinsichtlich der Jahre 2015 bis einschließlich 2018 in Höhe von insgesamt 618,81 Euro geltend. Die Beklagten waren der Ansicht, dem Kläger würden die geltend gemachten Zahlungsansprüche nicht zustehen. Sie hätten im Jahre 2015 regelmäßig die Leistungen der von dem Kläger beauftragten Hausmeisterfirma bemängelt.

So sei insbesondere beanstandet worden, dass der Mülltonnenplatz nicht gereinigt werde. Es sei auch darauf hingewiesen worden, dass das gesamte Umfeld des Hauses weiterhin unsauber sei und vom Hausmeister nicht gereinigt werde. Der Kläger habe nicht darauf reagiert, insbesondere auch keine Veranlassung getroffen, dass die Mängel abgestellt werden. Außerdem wären sie als Mieter von den Kosten der Reinigung des Treppenhauses befreit, da sie nur die Kellertreppe des Treppenhauses benutzten. Das AG gab der Zahlungsklage im vollen Umfang statt. Dem Kläger steht gegenüber den Beklagten als Gesamtschuldnern ein Anspruch auf Zahlung der Miete von insgesamt 58,53 Euro sowie ein Anspruch auf Zahlung der offenen Betriebskosten hinsichtlich der Jahre 2015 bis einschließlich 2018 in Höhe von insgesamt 618,81 Euro zu.

Der Anspruch des Klägers hinsichtlich der Nettokaltmiete ist unstreitig noch nicht durch Erfüllung erloschen. Zutreffend geht der Kläger hier nämlich davon aus, dass die Beklagten für die Erfüllung ihrer Miet-Zahlungsverbindlichkeiten auch beweispflichtig sind. Dem Kläger steht gegenüber den Beklagten auch noch ein Anspruch auf Zahlung aus den Betriebskostenabrechnungen zu. Die Kosten der Reinigung des Treppenhauses können durch den Vermieter als Betriebskosten auf alle Wohnungsmieter umgelegt werden, selbst wenn einzelne Mieter nur die Kellertreppe dieses Treppenhauses benutzen. Wenn die Tätigkeiten des Hausmeisters mangelhaft sind, kann der Vermieter zwar ggf. nicht die vollen Kosten hierfür bei der Abrechnung der Betriebskosten gegenüber den Mietern ansetzen, jedoch setzt dies ein Verschulden des Vermieters voraus.

Die Beweislast für die Behauptung, dass der Hausmeister seinen dienstvertraglichen Verpflichtungen nur unzureichend bzw. mangelhaft nachgekommen ist, liegt bei den Mietern. Aus diesem Grunde hatten die Beklagten als Mieter insofern die Darlegungs- und Beweislast. Sie haben vorliegend aber gerade nicht mit konkreten Daten, sondern nur allgemein und pauschal vorgetragen, dass diese Tätigkeiten des Hausmeisters mangelhaft ausgeführt worden seien. Auch blieben sie jedweden Beweis für ihre diesbezüglichen Behauptungen schuldig.

Muster: Betriebskostenabrechnung des Vermieters ›