Immobilienrecht Urteile 2013 |
15.01.2013
Wer den genauen Umfang eines Mangels beim Hausverkauf verschweigt, kann trotz eines Gewährleistungsausschlusses wegen Arglist auf Schadensersatz haften. So erging es den Verkäufern in einem vom Oberlandesgericht Koblenz (OLG) kürzlich entschiedenen Fall (Urteil vom 15. Januar 2013, Az.: 4 U 874/12).
Die Beklagten hatten dem Kläger ein Grundstück samt Wohnhaus verkauft. Im Kaufvertrag wurde die Gewährleistung ausgeschlossen. Die Beklagten erklärten, ihnen seien keine versteckten Mängel bekannt. Einige Monate später stellte der Kläger fest, dass die vorhandene Dämmung im Dachstuhl großflächig durch Marderfraß zerstört war.
Er verlangte von den Beklagten daraufhin Schadensersatz in Höhe von knapp 25.000,- Euro. Argument: Sie hätten den gravierenden Mangel arglistig verschwiegen. Die Beklagten erwiderten, sie hätten die Dachisolierung teilerneuert und seien davon ausgegangen, damit sämtliche marderbedingten Schäden beseitigt zu haben.
Das OLG stellte nach Einholung eines Sachverständigengutachtens fest, dass die Dachisolierung bei Kauf des Hauses durch den Marderbefall weitgehend zerstört war. Bei der Teilsanierung hätten die Beklagten mindestens für möglich gehalten und in Kauf genommen, dass auch das restliche Dach befallen sei. Diese Möglichkeit sei aufgrund der Vorgeschichte und wegen des gravierenden Umfangs der Schäden naheliegend gewesen, so das Gericht. Denn der Marder hatte sich etwa ein Jahr im Dachbereich aufgehalten und nach Aussage der Beklagten einen unvorstellbaren Lärm verursacht.
Nach Teilöffnung des Daches hätten die Beklagten zwingend zu dem Schluss kommen müssen, dass der Marder die Dachdämmung umfangreich zerstört hatte. Das hätten sie bei Abschluss des Vertrages dem Kläger mitteilen müssen. Der hätte dann den Schadensumfang näher untersuchen und den beabsichtigten Vertragsschluss nochmals überdenken können. Das Verschweigen dieser Umstände führe - so das OLG im Ergebnis - zur Haftung der Beklagten wegen Arglist und verdränge damit den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag.
(Quelle: PM des OLG)
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