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Informationen zum Mietrecht über Gewerberäume in Zeiten der Corona-Pandemie
Die Corona-Pandemie und ihre Auswirkungen auf das Mietrecht
Die Corona-Pandemie und ihre Auswirkungen bekommen immer mehr Unternehmen und Betriebe wirtschaftlich zu spüren. Behördliche Anordnungen greifen in den Gewerbebetrieb ein und zwingen zu Schließungen. Die Folge ist ein vollständiger Stillstand des geschäftlichen Betriebes, verbunden mit einem Umsatzrückgang. Während Lohnkosten über Kurzarbeitergeld abgesichert werden können, mindern gerade die monatlichen Büro- und Raumkosten die Liquidität der betroffenen Betriebe. Der erhebliche Umsatzausfall gefährdet bereits nach kurzer Zeit die wirtschaftliche Existenz vieler Unternehmen.
Mietzahlungen aussetzen während Schließung nach behördlicher Anordnung?
Grundsätzlich richtet sich die Abwicklung von Gewährleistungsfällen im Mietrecht nach der Beschaffenheit der Mietsache. Konkret bedeutet das, dass der Mieter immer dann berechtigt ist die Miete zu mindern, wenn die Beschaffenheit der Mietsache nicht der vertraglich vereinbarten entspricht. Im Fall von Schließungsanordnungen sehen Gerichte überwiegend keinen Raum für eine Minderung der Miete zu Lasten des Vermieters. Hier soll der Mieter das Verwendungsrisiko der Mietsache tragen. Der Vermieter stelle schließlich nach wie vor eine mangelfreie Mietsache zur Verfügung, auch wenn der Mieter seinen Betrieb wegen behördlicher Anordnungen nicht weiterführen kann. Folge ist, dass der Mieter in einem solchen Fall zur Zahlung der (vollständigen) Miete verpflichtet bleibt.
Anpassungen durch den Gesetzgeber
Mit dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im März 2020 hat der Gesetzgeber zunächst nur geregelt, das Kündigungen wegen Zahlungsverzug, der auf Auswirkungen der Covid-19 Pandemie beruht, ausgeschlossen sind. Inwieweit sich die Pandemie-Lage auf die Zahlungspflicht des Mieters auswirkt und daher eine Vertragsanpassung wegen der Änderung der Verhältnisse notwendig ist, hat der Gesetzgeber nicht festgelegt. Eine weitere Gesetzesänderung, die im Dezember 2020 in Kraft getreten ist, setzt nun an dieser Stelle an. Der Gesetzgeber schreibt eine Vermutung ins Gesetz, wonach die Corona-Pandemie zu einer sog. Störung oder zum Wegfall der Geschäftsgrundlage führt. Mieter von Gewerbeflächen können nun von ihren Vermietern eine Anpassung des Vertrages (und damit der Miethöhe) verlangen, wenn die wirtschaftlichen Folgen der Pandemie für den Mieter unzumutbar sind.
Anspruch auf eine Mietanpassung - der Einzelfall entscheidet
Die Gesetzesänderung führt nicht dazu, dass die Miete bei coronabedingten Schließungen auf jeden Fall zu reduzieren ist. Letztendlich kommt eine Anpassung nur dann in Betracht, wenn dem Mieter das Festhalten am Mietvertrag bei unveränderten Umständen nicht zugemutet werden kann. Wann diese Voraussetzungen vorliegen, werden letztendlich Gerichte zu klären haben. Sicherlich werden kurzzeitige Umsatzeinbußen nicht die Voraussetzungen erfüllen. Ebenso wird der Umstand zu berücksichtigen sein, dass Ansprüche auf staatliche Hilfen bestehen. Eine Anpassung wird immer dann in Betracht kommen, wo die wirtschaftliche Existenz des Mieters erheblich gefährdet ist.
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