Musterschreiben für den Bauherrn

1. Abnahmeprotokoll VOB Teil B

Die Abnahme ist die Entgegennahme der Werkleistung und die Erklärung des Auftraggebers, dass er die Werkleistung als vertragsgemäße Erfüllung anerke... Erläuterung einblenden

1. Abnahmeprotokoll VOB Teil B

Die Abnahme ist die Entgegennahme der Werkleistung und die Erklärung des Auftraggebers, dass er die Werkleistung als vertragsgemäße Erfüllung anerkennt. Rechtsfolge der Abnahme ist die Fälligkeit der Vergütung des Auftragnehmers (§ 641 BGB) und der Übergang der Gefahr am Werkgegenstand. Die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B: Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen, Stand 2009) enthält allgemeine Vertragsbedingungen für Bauverträge. Diese muss grundsätzlich nur bei öffentlichen Auftraggebern Bestandteil des Bauvertrages werden, wird aber häufig auch von privaten Vertragsparteien vereinbart.

Eine Abnahme nach § 12 Abs. 1 VOB/B hat nach Aufforderung des Auftraggebers innerhalb von 12 Tagen nach Fertigstellung zu erfolgen. Nach § 12 Abs 4 VOB/B kann jede Vertragspartei eine förmliche Abnahme verlangen, d.h. eine unter Anwesenheit des Auftragnehmers und des Auftraggebers oder deren Vertreter stattfindende Abnahme. Bei einer Vertretung des Auftraggebers muss der Vertreter ausdrücklich zur Abnahme bevollmächtigt sein. Wird keine Abnahme verlangt, so gilt gemäß § 12 Abs. 5 VOB/B die Leistung mit Ablauf von 12 Tagen nach schriftlicher Fertigstellungsmitteilung des Auftragnehmers als abgenommen. Wird keine Abnahme verlangt und hat der Auftraggeber die Leistung oder einen Teil der Leistung in Benutzung genommen, so gilt die Abnahme nach Ablauf von sechs Werktagen nach Beginn der Benutzung als erfolgt, wenn nichts anderes vereinbart ist.

2. Abnahmeprotokoll für ein Bauwerk nach BGB

Wurde ein Bauvertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und nicht nach VOB/B abgeschlossen, richtet sich auch die Abnahme nach den Vorschriften des BGB. Insofern ist es in diesen Fällen angeraten, das Abnahmeprotokoll für ein Bauwerk nach BGB zu verwenden. Grundsätzlich löst die Abnahme für den Auftraggeber und den Auftragnehmer umfassende Rechtsfolgen aus: Unter anderem führt sie zur Fälligkeit der Vergütung des Auftragnehmers (§ 641 Abs. 1 BGB), der Erfüllungsanspruch erlischt und die Ansprüche des Auftraggebers beschränken sich auf die Mangelbeseitigung.

In der Regel beginnt die Verjährungsfrist mit der Abnahme und eine vereinbarte Vertragsstrafe geht verloren, wenn deren Geltendmachung nicht vorbehalten wird. Nimmt der Auftraggeber ein Werk in Kenntnis eines Mangels ohne Vorbehalt ausdrücklich ab, kann er Ansprüche aus Gewährleistung bezüglich dieses Mangels nur noch eingeschränkt geltend machen. Setzt der Auftragnehmer dem Auftraggeber eine Frist zur Abnahme und nimmt der Auftraggeber innerhalb dieser Frist das abnahmefähige Werk nicht ab, wird die Abnahme gesetzlich fingiert. Dasselbe gilt, wenn der Auftragnehmer sich von einem Gutachter eine Fertigstellungsbescheinigung gemäß § 641a BGB über die vertragsmäßige Herstellung des Werks erteilen lässt.

3. Vorläufige Verweigerung der Abnahme

Mit Vollendung des Bauwerkes hat der Auftragnehmer gegenüber dem Auftraggeber einen Anspruch auf Abnahme des Werkes. Ist vereinbart, dass die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B: Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen, Stand 2009) Anwendung findet, richtet sich die Abnahme nach § 12 VOB/B. Wie unter Punkt 1. und 2. dargestellt, gilt mit der Abnahme die vertraglich geschuldete Leistung als erfüllt und der Auftraggeber muss sich auf seine Mängelgewährleistungsansprüche verweisen lassen. Spätestens mit der Abnahme wird die Vergütung fällig und die Beweislast über den Zustand der Bauleistung ändert sich zu Lasten des Auftraggebers.

Allerdings kann die Abnahme gem. § 12 Abs. 3 VOB/B verweigert werden, wenn die Leistung mit wesentlichen Mängeln belastet ist. Was genau unter einem Mangel zu verstehen ist, wird in § 13 Abs. 1 VOB/B erläutert. Hiernach ist eine Leistung frei von Sachmängeln, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit aufweist und den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Ist die Beschaffenheit nicht ausdrücklich vereinbart, ist die Leistung frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte oder gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit ausweist, die bei Werken der gleichen Art und Güte üblich ist und die der Auftraggeber nach der Art der Leistung erwarten kann. Wesentlich ist ein Mangel, wenn nach objektiver Verkehrsanschauung sowie der vertraglich vereinbarten subjektiven Vorstellungen der Parteien nach Art, Umfang und Auswirkung als auch der mit der Mangelbeseitigung verbundenen Kosten eine Erheblichkeit gegeben ist. Lehnt der Auftraggeber die Abnahme zur Recht vorläufig ab, weil vorhandene wesentliche Mängel noch beseitigt werden müssen, stagniert das Vertragsverhältnis im sog. Erfüllungsstadium und die Wirkungen der Abnahme treten nicht ein.

4. Nachfristsetzung und Androhung der Kündigung bei verspätetem Baubeginn

Bei einem Bauvertrag hat der Auftraggeber einen Anspruch darauf, dass der Auftragnehmer entsprechend der vertraglich vereinbarten Frist oder aber, sollte ein VOB/B-Vertrag abgeschlossen worden sein, gemäß § 5 Abs. 2 VOB/B innerhalb von 12 Werktagen nach Aufforderung mit der Erbringung der Bauleistung beginnt. Wenn der Auftragnehmer den Beginn der Ausführung verzögert, kann der Auftraggeber eine angemessene Frist zur Vertragserfüllung setzen und erklären, dass er dem Auftragnehmer nach fruchtlosem Fristablauf den Auftrag entziehen wird (§ 5 Abs. 4 VOB/B).

5. Baumängelbeseitigungsverlangen

Bei einem Bauvertrag hat der Auftraggeber einen Anspruch darauf, dass der Auftragnehmer die Leistung in der vertraglich vereinbarten Qualität erbringt. Ist vereinbart, dass die VOB/B Anwendung findet, kann der Auftraggeber gemäß § 4 Nr. 6 VOB/B Stoffe oder Bauteile, die dem Vertrag oder Proben nicht entsprechen, innerhalb einer von ihm bestimmten Frist von der Baustelle entfernen lassen.

Des Weiteren kann der Auftraggeber Leistungen, die schon während der Ausführung als mangelhaft oder vertragswidrig erkannt werden, von dem Auftragnehmer auf dessen Kosten durch mangelfreie ersetzen lassen. Kommt der Auftragnehmer seiner Pflicht zur Beseitigung des Mangels nicht nach, so kann ihm der Auftraggeber eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen und erklären, dass er ihm nach fruchtlosem Ablauf der Frist den Auftrag entziehen wird (§§ 4 Abs 7, 8 Abs. 3 VOB/B). Was genau unter einem Mangel zu verstehen ist, erläutert § 13 Abs.1 VOB/B (vgl. hierzu auch die Ausführungen unter Punkt 3).

6. Aufforderung zur Beseitigung von Rechtsmängeln

Ist eine Kaufsache mangelhaft, kann der Käufer grundsätzlich Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Verkäufer geltend machen. Ein Rechtsmangel liegt dabei vor, wenn Dritte Rechte gegenüber dem Käufer in Bezug auf die Sache geltend machen können, die über die im Kaufvertrag übernommenen Verpflichtungen hinausgehen. Einem Rechtsmangel steht es gleich, wenn im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, das nicht besteht. Das Gewährleistungsrecht besteht nicht, wenn der Käufer den Mangel kannte oder der Verkäufer die Gewährleistung wirksam ausgeschlossen hat.

Vorrangig ist das Gewährleistungsrecht der Nacherfüllung. Das bedeutet, dass der Verkäufer zunächst die Möglichkeit haben muss, den Mangel selbst zu beheben bzw. eine mangelfreie Sache zu liefern. Verweigert der Verkäufer die Nacherfüllung oder lässt er eine zur Nacherfüllung gesetzte Frist verstreichen, kann der Käufer gegenüber dem Verkäufer den Kaufpreis mindern, den Rücktritt vom Vertrag erklären bzw. Schadensersatz geltend machen. Gewährleistungsrechte können nur in einem bestimmten Zeitraum nach Übergabe der Kaufsache geltend gemacht werden, der sog. Gewährleistungsfrist. Diese beträgt bei Bauwerken und Sachen, die entsprechend ihrer üblichen Verwendungsweise für ein Bauwerk verwendet worden sind, fünf Jahre ab Übergabe bzw. Ablieferung des Kaufgegenstandes (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 BGB).

7. Immobilienkauf: Aufforderung zur Beseitigung von Sachmängeln

Weist die Kaufsache einen Mangel auf, kann der Käufer Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Verkäufer geltend machen, es sei denn der Käufer kannte den Mangel oder der Verkäufer hat die Gewährleistung wirksam ausgeschlossen. Ein Mangel liegt vor, wenn die Sache bei Übergabe nicht der vereinbarten oder der üblichen Beschaffenheit entspricht. Vorrangig ist das Gewährleistungsrecht der Nacherfüllung.

Das bedeutet, dass der Verkäufer zunächst die Möglichkeit haben muss, den Mangel selbst zu beheben bzw. eine mangelfreie Sache zu liefern. Verweigert der Verkäufer die Nacherfüllung oder lässt er eine zur Nacherfüllung gesetzte Frist verstreichen, kann der Käufer unter anderem Minderung des Kaufpreises verlangen (§ 437 Nr. 2 BGB).

8. Mängelanzeige, Fehlen garantierter Eigenschaften

Ist eine Kaufsache mangelhaft, kann der Käufer grundsätzlich Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Verkäufer geltend machen. Mit der Mängelanzeige muss der Käufer den Verkäufer zunächst auf das Fehlen von garantierten Eigenschaften hinweisen, damit dieser dann die Möglichkeit hat, den Mangel selbst zu beheben bzw. eine mangelfreie Sache zu liefern.

9. Rücktrittserklärung Neubau

Für den Fall, dass ein Mangel am Neubau vorliegt, muss der Käufer den Verkäufer auf den Mangel hinweisen. Dann muss der Verkäufer zunächst die Möglichkeit haben, den Mangel selbst zu beheben bzw. eine mangelfreie Sache zu liefern. Hierzu muss er unter Fristsetzung aufgefordert worden sein. Verweigert der Verkäufer die Nacherfüllung oder lässt er eine zur Nacherfüllung gesetzte Frist verstreichen, kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten (§ 437 Nr. 2 BGB). Dann wird der abgeschlossene Kaufvertrag zurück abgewickelt.

10. Schadensersatz aufgrund von Mängeln bei Neubau

Wenn die Kaufsache mangelhaft war, kann der Käufer im Rahmen seiner Gewährleistungsrechte auch Schadensersatz seitens des Verkäufers verlangen. Zwar muss der Verkäufer zunächst die Möglichkeit haben, den Mangel selbst zu beheben bzw. eine mangelfreie Sache zu liefern. Verweigert der Verkäufer aber die Nacherfüllung oder lässt er eine zur Nacherfüllung gesetzte Frist verstreichen, kann der Käufer gegenüber dem Verkäufer Schadensersatz geltend machen (§ 437 Nr. 3 BGB).

11. Erhebung der Verjährungseinrede

Für den Fall, dass der Verkäufer die Nacherfüllung verweigert oder er eine zur Nacherfüllung gesetzte Frist verstreichen lässt, kann der Käufer gegenüber dem Verkäufer den Kaufpreis mindern, den Rücktritt vom Vertrag erklären bzw. Schadensersatz geltend machen. Diese Gewährleistungsrechte stehen dem Käufer jedoch zeitlich nicht unbegrenzt zu Verfügung, d.h. sie können nur innerhalb der Gewährleistungsfrist geltend gemacht werden.

Diese beträgt bei Bauwerken und Sachen, die entsprechend ihrer üblichen Verwendungsweise für ein Bauwerk verwendet worden sind, fünf Jahre ab Übergabe bzw. Ablieferung des Kaufgegenstandes (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 BGB). Mit Ablauf der Gewährleistungsfrist ist der Verkäufer nicht mehr verpflichtet, die Ansprüche des Käufers zu befriedigen, er kann die Einrede der Verjährung erheben. Diese Einrede wird von den Gerichten allerdings nicht von Amts wegen berücksichtigt. Insofern muss der Verkäufer, wenn er sich zur Gewährleistung aufgrund des Zeitablaufs nicht mehr verpflichtet sieht, die Einrede der Verjährung ausdrücklich erheben.

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