Mängel/Minderung

Hat die Wohnung Mängel, kann der Mieter die Miete mindern. Ein Mangel liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht so nutzen kann, wie er es möchte und wie es ihm laut Mietvertrag zugesichert wurde. Das ist z.B. der Fall, wenn die Dusche nicht funktioniert oder die Wände von Schimmelpilz befallen sind.

Mängelanzeige

Stellt der Mieter einen solchen Mangel in seiner Wohnung fest, muss er diesen dem Vermieter unverzüglich mitteilen und ihm Gelegenheit geben, den Mangel zu beseitigen. Das sollte aus Beweisgründen immer schriftlich geschehen. Viele Mieter wissen nichts von ihrer Pflicht zur Mängelanzeige und setzen die Miete sofort herab. Sie riskieren damit jedoch den Verlust ihrer Wohnung. Denn entstehen durch die geminderten Beträge Rückstände in Höhe von zwei Monatsmieten, ist der Vermieter berechtigt, eine fristlose Kündigung auszusprechen.

Mängelbeseitigung

Wurde dem Vermieter der Mangel angezeigt, muss er diesen sofort beseitigen. Denn er ist verpflichtet, die Wohnung in Ordnung zu halten. Dabei handelt es sich laut BGH um eine Dauerverpflichtung, die nicht verjähren kann (Az.: VIII ZR 104/09). Das heißt: Der Vermieter muss den Mangel beseitigen – egal, wie lange er schon besteht. Tut er dies nicht, kann der Mieter den Mangel selbst beheben und die Kosten mit der nächsten Mietzahlung verrechnen.

Mietminderung

Hat der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt, kann er die Miete für die Dauer der Beeinträchtigung in einem angemessenen Rahmen mindern. Dies muss er dem Vermieter nicht mehr gesondert anzeigen, denn nach dem Gesetz ist die Miete automatisch gemindert, wenn die Voraussetzungen dafür, also Mangel und Anzeige, vorliegen.

Auch kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat. Vielmehr ist entscheidend, dass die Mietsache in ihrer Gerbrauchstauglichkeit erheblich beeinträchtigt ist. Daher berechtigen z.B. auch die Baustelle um die Ecke oder der störende Gewerbebetrieb in der Nachbarschaft zur Mietminderung.

Doch nicht jeder Mangel berechtigt zur Minderung. So ist Mietminderung z.B. ausgeschlossen, wenn

1. es sich um Bagatellen handelt (z.B. defekte Glühbirne im Flur)
2. die tatsächliche Wohnungsgröße um weniger als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt
3. der Mieter den Mangel schon bei Abschluss des Mietvertrages kannte
4. der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat

Minderungssätze

Die Minderungshöhe richtet sich nach dem Umfang der Beeinträchtigung. Zwar gibt es keine allgemeine Mietminderungstabelle, jedoch bieten Gerichtsurteile in vergleichbaren Fällen eine Orientierung.

1. defekte Toilettenschüssel => 10%
2. Handwaschbecken defekt => 2%
3. einziges Bad und einzige Dusche unbenutzbar => 33,3%
4. Bordell im Haus => 30%
5. Briefkasten defekt => 2%
6. vollständiger Ausfall der Elektrik für Licht, Warmwasser, Küche => 100%
7. alle Fenster undicht => 50 %
8. schlechter Fernsehempfang => 10%
9. Feuchtigkeit in Wohn- und Schlafzimmer durch Kondensierung an den Außenwänden => 20%
10. Hundekot im Treppenhaus und Geruchsbelästigung aus der Wohnung des Hundeshalters => 20%
11. Küche nicht wie vertraglich vereinbart bei Überlassung der Wohnung eingebaut => 20%
12. Baulärm und Staub vom Nachbargrundstück => 12 %
13. Mülltonne ständig überfüllt => 5%
14. Telefonanschluss fehlt => 5%
15. Terrasse unbenutzbar => 5%
16. Wohnungstür fehlt => 15%
17. kein warmes Wasser zwischen 22.00 und 7.00 Uhr => 7,5%