Mietvertrag

Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern sind bei den Amtsgerichten an der Tagesordnung. Ein sorgfältig ausgearbeiteter und an die aktuelle Rechtsprechung angepasster Mietvertrag kann dagegen mögliche Konflikte verhindern und das Prozessrisiko im Falle eines Rechtsstreits minimieren.

Abschluss eines Mietvertrages

Der Mietvertrag – egal ob für Wohn- oder Gewerberaum – ist grundsätzlich an keine bestimmte Form gebunden. Trotzdem sollte er immer schriftlich fixiert werden. Denn auch ohne schriftliche Vereinbarung wird durch die Überlassung von Wohnraum und die Zahlung des vereinbarten Mietzinses ein Mietverhältnis begründet. Dieses richtet sich dann aber ausschließlich nach den für das Mietrecht maßgeblichen Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch. Zudem ist bei lediglich mündlichen Absprachen die Beweislage schwierig.

Kündigung eines Mietvertrages

Mietverhältnisse werden i.d.R. unbefristet abgeschlossen. Damit überlässt der Vermieter dem Mieter die Mietsache, z.B. eine Wohnung, auf unbestimmte Zeit. Ein solcher Mietvertrag kann vom Mieter ohne Angaben von Gründen jederzeit unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten ordentlich gekündigt werden.

Dagegen kann der Vermieter einen Mietvertrag immer nur dann ordentlich kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht, wie das etwa beim Eigenbedarf klassisch der Fall ist. Auch der Vermieter ist an Fristen gebunden. Diese richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses:

1. bis 5 Jahre: Kündigungsfrist 3 Monate
2. bis 8 Jahre: Kündigungsfrist 6 Monate
3. über 8 Jahre: Kündigungsfrist 9 Monate

Beim Vorliegen eines wichtigen Grundes (z.B. Zahlungsverzug des Mieters, Unbewohnbarkeit der Wohnung) ist das Mietverhältnis auch außerordentlich fristlos kündbar.

Laufzeit des Mietvertrages

Viele Vermieter möchten einen Mieter gern längerfristig an den Mietvertrag binden. Hier gibt es die Möglichkeit, einen befristeten Mietvertrag oder Zeitmietvertrag zu schließen. Damit ist eine ordentliche Kündigung für beide Vertragspartner für die Dauer der vereinbarten Laufzeit nicht möglich. Allerdings ist bei der Wohnraumvermietung ein befristeter Mietvertrag nur wirksam, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss den Grund für die Befristung schriftlich mitteilt. Andernfalls gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Darüber hinaus können beide Seiten in einem Mietvertrag über Wohnraum für maximal 48 Monate auf ihr Kündigungsrecht verzichten. Eine außerordentliche Kündigung ist aber auch nach einem solchen beiderseitigen Kündigungsverzicht weiterhin möglich.

Mietvertrag bei Verkauf der Mietsache

Wird der vermietete Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses veräußert und ein neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen, stellt sich die Frage, wie sich die Veräußerung auf den bestehenden Mietvertrag auswirkt. Im Gesetz ist der Grundsatz verankert, dass der Kauf eine bestehende Miete nicht bricht. Im Klartext bedeutet dies, dass der neue Vermieter in das bestehende Mietverhältnis eintritt und damit an die im Mietvertrag enthaltenen Regelungen gebunden ist. Der neue Vermieter kann den Mieter nicht dazu zwingen, einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Der bereits geschlossene bleibt auch nach einem Verkauf bestehen.