Wohnungseigentumsrecht

Grundsätzlich gilt nach deutschem Recht: Wer Eigentümer eines Grundstücks ist, ist automatisch auch Eigentümer der Gebäude, die sich darauf befinden. Eine Ausnahme hierzu stellt das Wohnungseigentum dar.

Was das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt

Denn beim Wohnungseigentum geht es um das Eigentum z.B. an einer einzelnen abgeschlossenen Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, der sog. Eigentumswohnung. Möglich ist auch, dass eines von mehreren Reihenhäusern oder eine Doppelhaushälfte auf einem Grundstück als Teileigentum eingerichtet werden. Dieses sog. Sondereigentum an der Wohnung oder dem Gebäudeteil steht nur dem jeweiligen Wohnungseigentümer unter Ausschluss der anderen Eigentümer zu. An dem Grundstück, auf dem sich das oder die Gebäude befinden, haben die Wohnungseigentümer einen Miteigentumsanteil entsprechend ihrer Wohnungsgröße. Das Wohnungseigentum besteht also aus dem Miteigentumsanteil an dem Grundstück in Verbindung mit dem Sondereigentum an der Wohnung bzw. dem separaten Gebäudeteil. An den Teilen, Anlagen und Einrichtungen, die nicht im Sondereigentum stehen, wie z.B. Treppenhaus, Eingangsbereich, Trockenkeller, Fassade oder tragende Teile des Gebäudes, besteht das sog. Gemeinschaftseigentum. Die genauen Regelungen zu den Eigentumsarten, zur Begründung des Wohnungseigentums, aber auch zum Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sind im WEG getroffen.

Fenster als Gemeinschaftseigentum?

Die Fenster befinden sich grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum. Eine Trennung zwischen Innen- und Außenseite kann allenfalls bezüglich des Rahmens erfolgen. Hinsichtlich der Fensterscheibe ist eine solche Trennung – insbesondere für die modernen Verbund- oder Isolierglasfenster mit Thermopane-Mehrfachglas – jedoch nicht möglich. Bei den in Altbauten noch anzutreffenden echten Doppelfenstern gehören die Innenflügel allerdings zum Sondereigentum. In Teilungserklärungen finden sich häufig Regelungen, wonach Fenster zum Sondereigentum gehören sollen. Solche Klauseln verstoßen jedoch gegen die Wertung des WEG und sind daher unzulässig. Dennoch führen sie nach Ansicht vieler Gerichte dazu, dass die Kosten für die Instandhaltung von dem jeweiligen Sondereigentümer zu tragen sind.

Was ist die Eigentümergemeinschaft?

Alle Wohnungseigentümer einer Wohnanlage bilden zusammen die Eigentümergemeinschaft. Sie trifft im gesetzlich festgelegten Rahmen die Entscheidungen in allen Angelegenheiten, die mit dem gemeinschaftlichen Eigentum zu tun haben. Der Wohnungseigentümergemeinschaft steht daneben auch das Recht auf Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu. Die Eigentümergemeinschaft kann in einer Gemeinschaftsordnung die näheren Bestimmungen ihres Zusammenlebens regeln. Grundsätzlich besteht für diese Vereinbarung Vertragsfreiheit, so dass alles, was nicht gegen Gesetz oder gute Sitten verstößt, zulässig ist.

Ist ein Verwalter erforderlich?

Ist ein Verwalter vorhanden, wird die Eigentümergemeinschaft regelmäßig durch ihn nach außen hin vertreten. Das Mindestmaß seiner Befugnisse ist im Wohnungseigentumsgesetz ausdrücklich festgelegt und kann nicht beschränkt oder ausgeschlossen werden. Jedoch können ihm durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer weitere Befugnisse erteilt werden. Fehlt ein Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht berechtigt, so vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft. Sie können durch Mehrheitsbeschluss auch einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung bestimmen.

Nichtsdestotrotz soll die Eigentümergemeinschaft aber nach dem Willen des Gesetzgebers immer einen Verwalter bestellen. Sie kann zwar nicht dazu gezwungen werden, wenn sich alle Wohnungseigentümer darin einig sind, dass sie keinen Verwalter wollen. In dringenden Fällen kann das Gericht aber auf Antrag eines Wohnungseigentümers einen Verwalter bestellen. Solch ein dringender Fall liegt i.d.R. bei größeren Eigentümergemeinschaften vor. Denn hier wäre eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch alle Wohnungseigentümer wegen der dafür erforderlichen Einigkeit kaum zu erreichen und die Eigentümergemeinschaft ohne Verwalter somit handlungsunfähig.