Vermieterkündigung, fristgemäß,
unpünktliche Zahlungen, Zahlungsverzug

Der Vermieter kann bei der Wohnraummiete mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Ein solches Interesse i... Erläuterung einblenden

Der Vermieter kann bei der Wohnraummiete mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Ein solches Interesse ist insbesondere dann gegeben, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt hat. Dies kann u.a. bei dauernder, vom Mieter verursachter unpünktlicher Mietzahlung oder bei einem Zahlungsverzug vorliegen.

Die Miete ist im Voraus bis zum dritten Werktag des Monats zu leisten (§ 556b Abs. 1 BGB). Für die fristgerechte Zahlung kommt es dabei grundsätzlich auf die rechtzeitige Übermittlung des Geldes bis zum Fälligkeitszeitpunkt durch den Mieter an. Es kann allerdings auch im Mietvertrag vereinbart werden, dass maßgeblich der Zugang beim Vermieter sein soll. Fällt der "dritte Werktag" auf einen Samstag, tritt der Zahlungsverzug und seine Folgen erst nach dem folgenden Montag - also am Dienstag - ein. Der Samstag soll danach nicht als Werktag im Sinne des § 556b BGB anzusehen sein (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Juli 2010, Az.: VIII ZR 129/09).

Dauerhaftigkeit der unpünktlichen Zahlung ist dabei anzunehmen, wenn die Verzögerung wiederholt erfolgt und deutlich wird, dass der Mieter nicht zur vertragsgemäßen Erfüllung bereit ist. Dazu hat die Rechtsprechung je nach Einzelfall eine drei- bis sechsmalige Verspätung als ausreichend erachtet. Ein Zahlungsverzug liegt nur vor, wenn der Mieter die verspätete Zahlung zu verschulden hat. Dies ist nicht der Fall, wenn er die Miete berechtigterweise mindert, eine Mieterhöhung für unberechtigt hält und daher den Erhöhungsbetrag nicht zahlt oder die Mietzahlung nur unter Vorbehalt leistet. Erheblichkeit der Pflichtverletzung ist gegeben, wenn die Rechte und Belange des Vermieters nicht nur geringfügig beeinträchtigt sind oder eine Wiederholungsgefahr gegeben ist. Diese Voraussetzung liegt bei Zahlungsrückständen von wenigstens einer Monatsmiete oder Zahlungsverspätung von einem halben Monat vor.

Grundsätzlich können Zahlungsverzug und Mietrückstände gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ab einer bestimmten Höhe auch eine außerordentliche Kündigung begründen. Im Gegensatz dazu entfällt bei der ordentlichen Kündigung aber meist die Notwendigkeit der vorherigen Abmahnung gegenüber dem Mieter. Dem Mieter steht grundsätzlich nicht das Recht zu, der Kündigung gemäß § 574 BGB wegen besonderer Härte zu widersprechen. Demgemäß muss der Vermieter auch nicht über ein solches Widerspruchsrecht belehren. Darüber hinaus kann der Mieter bei der ordentlichen Kündigung die Folgen der Kündigung grundsätzlich nicht durch Nachzahlung der Rückstände abwenden.

Erläuterung ausblenden